Unatoč činjenici da se usporava pad cijena i oporavku koji polako počinje u nekim zemljama kako se godina bliži kraju, na globalnom tržištu nekretnina i dalje se osjećaju posljedice recesije i financijske krize.
Za razliku od situacije na kraju 2008. i početkom 2009. godine kada su cijene diljem svijeta pale na povijesno niske razine, već u drugoj polovici godine u nekoliko je zemalja krenuo oporavak tržišta i cijena. Ipak, valja priznati da je svjetsko tržište nekretnina i dalje u dosta velikim problemima. To dokazuju podaci iz brojnih zemalja.
Prvi znaci oporavka vide se tako u Kini, Portugalu, Australiji, Novom Zelandu, Francuskoj, Švedskoj, Hong Kongu Izraelu, Švicarskoj, Indoneziji i Norveškoj.
U Portugalu su cijene rasle za nešto više od 1 posto. Vladine subvencije, koje se uskoro najavljuju i u Hrvatskoj, zaslužne su za rast u Francuskoj, koji je nešto veći od 3 posto, a sličan postotak vidimo i u Švedskoj. Švicarsko tržište najduže se suprotstavlja krizi, još od kraja 2008. i cijene su porasle za gotovo 5 posto u prvoj polovici ove godine. Slično je i u Norveškoj, koja također bilježi konstantan rast cijena nekretnina u 2009. U ostalim europskim zemljama zabilježen je daljnji pad cijena, u rasponu od malih 1,75 posto u Njemačkoj do gotovo 10 posto u Bugarskoj. Najveći pad od preko 26 posto je zabilježen u Rigi, glavnom gradu Latvije. Tržište nekretnina u toj zemlji je jedno od najzahvaćenijih krizom, s padom od preko 60 posto ove godine.
Na američkom tržištu došlo je do usporavanja pada, što je dosta dobro ako se uzme u obzir da je iz Sjedinjenih Država kriza i krenula. U drugom tromjesečju je zabilježen pad od oko 14 posto, što je oko 4 posto manje u odnosu na pad od 18 posto iz prvog tromjesečja. Što se tiče ostatka svijeta, dosta velik pad od gotovo 50 posto je zabilježen u Dubaiju, ali i tamo je došlo do usporavanja pada u drugom tromjesečju.
Za razliku od ostatka Europe i svijeta, u Hrvatskoj kriza i pad cijena nisu toliko drastični, ali radi se o maloj i dosta otvorenoj ekonomiji, te je važno pratiti događanje na stranim tržištima.

Hrvatski sudovi imaju težak zadatak prodaje velikog broja kuća, stanova i manjih stambenih zgrada čiji vlasnici nisu uspjeli podmiriti svoje obveze prema bankama.
Vlasnici velikog dijela nekretnina su uglavnom građani, a poduzeća sa sličnim problemima je mnogo manje. Vrijednost imovine koja će do kraja 2009. biti ponuđena na dražbama je oko 250 milijuna kuna (nešto više od 30 milijuna eura), ali vrlo je vjerojatno da će na licitacijama biti ostvarena puno manja cijena prodaje, čak i do 50% jeftinija.
Prema statističkim podacima preko 93% ovakvih postupaka koji su se vodili kroz zadnjih 5 godina vođeno je nad običnim građanima i ponekad obrtnicima. Najviše zahtjeva za pokretanjem postupaka došlo je od strane banaka i ostalih financijskih kuća, ali dobar dio često dolazi i od strane drugih građana ili državnih institucija.
Osim stambenih nekretnina, na dražbi se našao i određen broj livada i oranica. Brojni poljoprivrednici su zadnjih godina dizali velike kredite za unaprijeđenje proizvodnje, a sada se nalaze u problemima zbog nemogućnosti vraćanja duga, pa moraju prodavati svoje poljoprivredno zemljište.

Što će biti potrebno da bi se hrvatsko tržište nekretnina napokon izvuklo iz ove krize? Čini se kako svi napori domaćih banaka i države nisu do sada doveli do značajnog pomaka nabolje, a da stvar bude još gora nije došlo niti do značajnog pada cijena. U takvim okolnostima teško je prodati nekretninu, čemu svjedoči sve veći broj otkaza u brojnim agencijama, te sve manji broj samih agencija.
Čini se da je jedino učinkovito rješenje u povećanim investicijama. Hrvatsko tržište ne može samostalno pokrenuti značajan investicijski ciklus jer ne postoji dovoljno investitora, a radi se i o malom tržištu u odnosu na druga. Ono što se čeka u ovakvoj situaciji je jači rast najvećih europskih tržišta koji bi trebao dovesti do novog investicijskog ciklusa u Hrvatskoj.
Nastavak pregovora za ulazak u EU odaslat će poruku ulagačima o stabilizaciji, uređenosti tržišta i potencijalnim koristima od investicija u Hrvatsku. Činjenica da je Hrvatska sve bliže vratima Unije uz definiranu strategiju i poticanje ulaganja mogla bi stvoriti novi interes ulagača i potaknuti strane investicije.
Ono što za sada koči nove investicije diljem Europe jesu niske stope prinosa, pa su investicije većine zemalja niže za čak 60% u odnosu na prvu polovicu prošle godine. Ipak, kako se 2009. bliži kraju u većini se zemalja očekuje povećanje investicija, a u narednih nekoliko godina predviđa se i stabilizacija prinosa. Trenutačno previše ne pomažu niti banke koje su ograničile ponudu kredita, a ukoliko kredite i daju tada to čine po mnogo strožim uvjetima. Sve ovo loše utječe na tržište nekretnina i razlog je sporijeg tempa oporavka.
Srećom dobre vijesti dolaze iz Sjedinjenih Američkih Država, Kanade i Azije, pa se tako u sljedećoj godini očekuje veći broj investitora iz tih zemalja, a pogotovo iz Kine, čiji bi ulagači mogli pokrenuti uspavano tržište komercijalnih nekretnina.

Ministar Šuker smatra kako je kriza na tržištu stanova psihološki problem, a ne financijsko pitanje.
Naime, ministar smatra kako kupovna moć i nije previše pala već je potrebno samo građane potaknuti da kupe stanove. Za to je potrebno potaknuti na neku vrst “dogovora” i suradnje između banaka, države i štedionica. Tako bi se banke trebale odreći dijela dobiti od kredita, a stambene štedionice probati potaknuti ljude da zaista kupe stanove. Činjenica da ljudi ne troše taj novac za stanove zato što im je ugrožena elementarna egzistencija, a ne zato što im je ideja o novom stanu jako mrska, nije uključena u ovu teoriju o psihološkom pitanju. Država je već učinila dovoljno putem poticaja za štednju i oslobađanja od poreza za kupnju prve nekretnine. Ove mjere su zaista pohvalne i tu se nema što reći, ali to nisu nikakve izvanredne mjere već propisi koji su postojali i prije krize, a za izlazak iz krize možda bi bilo dobro i uvesti neke izvanredne mjere na tržištu stanova. Ja osobno smatram kako je jedini put ka boljoj sutrašnjici na tržištu nekretnina veliki financijski poticaj proizvodnji od strane države i to putem preusmjeravanja sredstava iz administracije prema novim projektima i poticajima za izravna ulaganja. Tada neće biti upitno da li ljudi imaju dovoljnu kupovnu moć da kupuju stanove i vraćaju kredite. Ministar je zaključio i kako bi trebalo ukinuti neke zastarjele parafiskalne namete i naknade koji koče investitore, kao što je, recimo, naknada za slivne vode. Pohvalno i bez ikakve primjedbe, osim da se o tome uz državni aparat od nekoliko desetaka tisuća ljudi moglo misliti i ranije.
Što se tiče građevinara i njihovih problema, ministri Kalmeta i Šuker zaključili su kako je nelikvidnost tu sada najozbiljnije pitanje i kako će likvidnost kod najvećih naručitelja prije ili poslije popraviti stanje i pomoći pri oporavku. Ministar Kalmeta je još dodao kako slijede planovi za obnovu cesta i nove infrastrukturne radove što bi trebalo osigurati da naši građevinari kroz sljedećih nekoliko godina budu zaposleni. Ipak, naglašeno je i kako će domaćih prilika biti sve manje i kako će si naše najveće građevinske kompanije polako morati početi same stvarati nova tržišta.

Svjetska banka uputila je neke preporuke koje bi trebale potaknuti brži razvoj poduzetništva u Hrvatskoj te ubrzati izlaz iz financijske krize i recesije.
Među tim preporukama našla se i jedna vezana za Porez na promet nekretninama. Stručnjaci iz Svjetske banke tvrde da je taj porez jedna od većih prepreka daljnjem razvoju gospodarstva. Taj porez se danas plaća po stopi od 5% što ljude odvraća da formalno riješe status svojih nekretnina. Naglašeno je i kako su europske zemlje s kojima se Hrvatska najčešće uspoređuje, kao što su na primjer Poljska i Slovačka, odavno riješile taj porez. Hrvatskoj se preporuča da u potpunosti ukine Porez na promet nekretninama i umjesto njega uvede fiksnu naknadu za prijenos vlasništva nad nekretninom.
Da stvar bude još kompliciranija, nije jedino porez problematičan. Tu je i pomalo besmislena odredba da svaki prijenos vlasništva mora ići preko suda i nije pravno valjan dokle god ga sud ne odobri. S obzirom na “legendarnu” brzinu i učinkovitost hrvatskih sudova, jasno je zašto takva odredba koči razvoj poduzetništva i tržišta nekretnina u Hrvatskoj. Riješenje koje preporuča Svjetska banka jest da se taj postupak u potpunosti ukloni iz nadležnosti sudova i da se stvori neka vrst one-stop-shopa za upis nekretnina. Također se preporuča i da se omogući upis vlasništva elektronskim putem preko interneta.
Problemi s nekretninama uvelike utječu na razvoj novih malih tvrtki jer ih koči nedostupnost zemljišta, pogotovo u primorskim regijama.
Svjetska banka želi da se Hrvatska kao zemlja kandidat za ulazk u Europsku uniju što prije izvuče iz krize, ali odluka o prihvaćanju ili odbijanju ovih savjeta vezanih uz promet nekretninama sada je samo na hrvatskoj Vladi.

U srednjoj i istočnoj Europi kriza je značajno promjenila način poslovanja na području rezidencijalnih nekretnina, ali velik broj ljudi i dalje planira kupovinu nekretnine. Naime, istraživanja pokazuju kako kvalitetnih stanova i dalje fali.
Tijekom zadnjih nekoliko godina stanogradnja je bila u strašnom uzletu, ali unatoč tome potražnja je stalno bila mnogo veća od ponude. Gospodarski rast i povećanje plaća doveli su do situacije da je većina ljudi, iako su neki već bili vlasnici nekretnina, težila poboljšanju standarda stanovanja. S obzirom na takvu situaciju na tržištu, postoji velik potencijal za daljni razvoj. Naime, većina stanova u Hrvatskoj i regiji izgrađena je još za vrijeme socijalizma i kvalitativno nisu ni približno na razini onih u europskim zemljama. Ovakva situacija tako mnoge potiče da prodaju svoje stare stanove i kupuju nove, a to pogotovo vrijedi za neka područja na jadranskoj obali i izvan velikih gradova, gdje se očekuje najviše novih investicija u izgradnju stanova i kuća. Nezadovoljena potražnja i slabija kvaliteta tako su najbolji jamac da tržište nekretnina u Hrvatskoj neće propasti do kraja.
Ipak valja imati na umu da makroekonomska situacija trenutačno nije povoljna kao prije. Potencijal za gospodarski rast i dalje postoji, ali banke su digle kriterije za kredite zbog velikog rizika tako da je kapital nedostupan i građanima i investitorima. Unatoč tome predviđa se da će doći do samo kratkoročnog usporavanja tržišta, dok se dugoročno gledano može očekivati ponovni stabilni rast uz možda nešto drugačiju politiku cijena.

Nema kupaca na hrvatskom tržištu nekretnina i cijene su u zadnjih godinu dana značajno pale. Jedan dio agenata smatra kako će se cijene još značajnije smanjivati u narednoj godini, ali većina analitičara se ipak slaže kako je sada optimalno vrijeme za kupnju.
Cijene su danas na najatraktivnijim lokacijama kao što su Istra ili Dubrovnik puno realnije nego prije, a pod utjecajem financijske krize došlo je do značajnih promjena u potražnji za nekretninama iz inozemstva, pogotovo kada se radi o kupcima iz Velike Britanije, kojih je sada mnogo manje nego prije. Početak ove godine donio je izrazito lošu situaciju, pa je uskoro u Hrvatskoj bilo više od 10,000 neprodanih stanova, te čak ni zakon o izjednačavanju stranih kupaca s domaćima nije donio značajniji napredak. Unatoč svim problemima Hrvatska je dalje veoma atraktivno turističko odredište, koje i ove godine unatoč krizi bilježi bolje rezultate nego druge razvikane destinacije poput Francuske, Španjolske ili Italije, što ju čini i iznimno zanimljivom svim investitorima u nekretnine. Ljepota hrvatske obale i malih gradića očarava sve posjetitelje, ali valja upozoriti na nužnost angažiranja kvalitetnog odvjetnika i agencije za nekretnine. Mnogi vlasnički odnosi i dalje su nesređeni još iz doba socijalizma, pa valja paziti da se investicija u lijepi novi dom ne pretvori u pravni pakao po hrvatskim sudovima, koji su među najneučinkovitijima u svijetu.

Zadnjih nekoliko godina poslovni prostori gradili su se u velikom broju, a prije krize najavljivalo se još novih poslovnih zgrada. Tada je nastupila recesija i svi planovi su stavljeni na čekanje.
Sreća je da je velika većina prije toga izgrađenih prostora već bila iznajmljena i kompanije koje sada posluju u njima vezane su za te prostore još nekoliko godina. To je na tržištu ostavilo mali broj neiskorištenih prostora, a istovremeno je zbog financijske krize pala i potražnja. Možda će zvučati malo čudno ali tržište komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj dolaskom krize se stabiliziralo, jer bi u suprotnom došlo do značajnog povećanja ponude u odnosu na potražnju, pa bi cijene drastično pale, kao što se već i dogodilo u nekim europskim metropolama.
Trenutačno razvoj novih projekata stoji jer su banke postrožile uvjete financiranja, pa investitori velik dio sredstava sada moraju osigurati sami. Unatoč svim problemima u budućnosti se očekuju daljni razvoj regionalnog tržišta poslovnih nekretnina i nove investicije.

Tržište nekretnina je po svojim osobinama kao i svako drugo tržište, te je kao takvo podložno svim zakonima ponude i potražnje.
Ove godine se tako na hrvatskom tržištu nekretnina dosta toga promjenilo. Zaposlenost u zemlji je pala, veliki je strah od pada vrijednosti nacionalne valute, radna mjesta su nesigurna, a kredite je nemoguće dobiti po prihvatljivim kamatnim stopama. Ove okolnosti rezultirale su padom potražnje za nekretninama, a pogotovo za stanovima. Istovremeno, broj stanova je iznimno velik, a očekuje se da će neko vrijeme još rasti. Da sve bude još malo zanimljivije, u priču su se uključili i brojni obični građani koji su počeli iznajmljivati stanove jer jednostavno nemaju više dovoljno novaca da si priušte da ti stanovi budu u stanju “mirovanja” ili čekanja na prodaju. Ovo stvara iznimno veliku ponudu u odnosu na potražnju.
Sve ovo moralo bi prema ekonomskim zakonima rezultirati padom cijena nekretnina. U dugom roku cijene bi opet trebale početi rasti, pa se može očekivati i da će se investitori opet probuditi.

Kriza na tržištu nekretnina koja je zadesila Hrvatsku ipak može donijeti i nešto dobro.
Sve agencije sada moraju imati radnu licencu i njihov rad mora biti u skladu sa zakonom. Samo četvrtina agencija za nekretnine je uskladila poslovanje s novim Zakonom prije 27. travnja kada je stupio na snagu. Nakon isteka 18 mjeseci roka za osposobljavanje, uvjete je pak steklo i u registar upisano 298 posrednika, te u imenik 554 agenta. Agencija za nekretnine u Hrvatskoj mora sada imati minimalno jednog zaposlenika s položenim stručnim ispitom, mora poslovati u prostoru odvojenom od stambenog s najmanje dvije sobe te mora imati ugovor o osiguranju od odgovornosti. Iako nije riječ o prestrogim uvjetima, bilo je za očekivati da ih mnoge hrvatske agencije za nekretnine neće moći ispuniti. Većina “agencija” koje su poslovale na tržištu zadnjih nekoliko godina predstavljale su ustvari nelojalnu konkurenciju jer nisu posjedovale gotovo nikakva obilježja pravih firmi, već su ih ljudi vodili iz podruma ili kuhinje, a država je takvo stanje tolerirala u strahu da negativno ne utječe na tržište nekretnina. Danas su tako korisnicima usluga pri kupoprodaji nekretnine registar i imenik važni kao izravan izvor u kojemu mogu provjeriti radi li se o legalnom ili posredovanju na crno. Procjenjuje se da licencu trenutno ima tek četvrtina agencija koje posluju na tržištu.
Banke su također prilagodile svoje poslovanje novim uvjetima, pa tako raznim akcijama i pogodnostima pri davanju kredita pokušavaju aktivno pridonijeti poboljšanju situacije na tržištu.
Značajno narastao i udio internet poslovanja. Kvalitetan internet marketing putem blogova i službenih web stranica dobar je način da se privuče kupce koji znaju što žele. Budućnost oglašavanja nekretnina svakako je u novim tehnologijama.
Unatoč svim nedaćama koje je donijela, kriza će ipak uvesti i malo reda na kaotično tržište nekretnina u Hrvatskoj, što će u konačnici pogodovati i prodavateljima i kupcima.