Tržišna procjena nekretnine je postupak kojim vještak određuje njenu vrijednost u sadašnjem vremenu uzimajući u razmatranje moguće utjecaje (pravne, ekonomske, urbanističke, građevinske i druge utjecaje) u budućem vremenu.

Građevinska vještačenja obuhvaćaju:
- Procjene nekretnina
- Etažiranje
- Građevinska vještačenja u užem smislu

Građevinsko vještačenje u užem smislu:
- Kvalitetu i kvantitetu izvedenih radova
- Utvrđivanje nedostataka
- Postotak dovršenosti
- Cijenu pojedinih izvedenih radova
- Snimak postojećeg stanja
- Utvrđivanje štete na pojedinom objektu
- Vrijednost sanacije pojedinih oštećenja
- Rekonstrukcija odgovornosti na gradilištu na temelju uvida u građevinsku dokumentaciju
- Osiguranje dokaza izvodi se na zahtjev stranaka pri pojedinom općinskom ili trgovačkom sudu.

Cijena građevinskog vještačenja ovisi o veličini i složenosti te mjestu gdje se obavlja uviđaj. Tržišna procjena nekretnina je jedan od najsloženijih poslova u sudskom vještačenju. Očekivanja naručitelja se vide kroz njegovu percepciju tržišne vrijednosti, a direktno su povezana sa potrebama naručitelja. Realnost tržišne cijene je ona koja se može prodajno ostvariti. Procjene stručnjaka kažu da se razlika između zatražene cijene i ostvarene cijene kreće oko 30%.

Metodologija izrade:

Prilikom rada na procjeni nekretnine koriste se:
- troškovna metoda
- usporedna metoda
- kapitalizacija dobiti

Elaborat procjene nekretnine sadrži:
- identifikacija i interpretacija nekretnine (tekstualno, fotografijama i tehničkim crtežima)
- procjena nekretnine
- zaključak i mišljenje

Na što treba obratiti pozornost kod kupnje nekretnine u gradnji?
Kupac može biti siguran da neće biti oštećen u kupnji nedovršene građevine ako sklopi kvalitetan ugovor u kojem će biti dobro opisan predmet prodaje i ako plaćanje cjelokupne cijene nekretnine odgodi za trenutak kad bude dovršena, evidentirana u zemljišnoj knjizi, uknjižena kao vlasništvo prodavatelja i spremna za prodaju.
Želja kupca za takvom kupnjom obično je u suprotnosti s težnjama prodavatelja. Prodavatelji u pravilu nastoje naplatiti još u gradnji pa onda iz cijene financirati gradnju. Investitori kupcima stanova u objektima u gradnji obično ne daju sredstva za osiguranje ispunjenja svojih obveza i ne dopuštaju da takvi kupci upišu svoje vlasništvo na idealnom dijelu zemljišta na kojem se gradi objekt. Zato plaćanje cijene unaprijed za kupca stana nosi rizike koje on u pravilu ne može otkloniti.
Rizici za kupca kod takve kupnje mogu se sastojati u tome da dovršenje objekta kasni ili se gradnja u potpunosti obustavi; da investitor izgradi objekt, ali ne uspije ishoditi parcelaciju, upis objekta, upis prava vlasništva i etažiranje; da je na cijeloj nekretnini upisana hipoteka banke iako je kupac već platio; da nekretnina postane predmet ovrhe radi namirenja duga. Prodavatelj takve probleme ponekad ne može riješiti. Tada kupac ima pravo na raskid ugovora, vraćanje novca i naknadu štete, odnosno na kamate na uplaćena sredstva. No, takva naplata je dugotrajna i neizvjesna.
Da bi kupac smanjio rizik, prije ulaženja u posao treba ocijeniti i renome prodavatelja te da li se prodavatelj dugo bavi gradnjom ili mu je to prvi projekt. Zatim je korisno zatražiti odobrenje na temelju kojeg prodavatelj gradi te provjeriti knjižno stanje zemljišta na kojem će se graditi. No takve provjere mogu biti samo informativne, jer kupac nema utjecaj na to što će investitor poduzimati s nekretninom. Pri sklapanju predugovora i ugovora treba angažirati odvjetnika radi provjere sadržaja ugovora. Često je problem u tome što prodavatelji ne žele odstupiti od nepovoljnih odredbi za kupce, ali može se očekivati da će uslijed krize postati fleksibilniji. Da bi kupac otklonio rizik, najbolje bi bilo da što kasnije izvrši plaćanje ili da ishodi sredstva osiguranja. Dobra mogućnost je kupnja nekretnine iz bankarskog kredita čija otplata se osigurava hipotekom. Zahtjevi banke u takvim ugovorima štite i interese samog kupca.

Kada odlučite prodati nekretninu, pripremite se temeljito na sve izazove ispred vas.
Pripremite sve prethodne kupoprodajne ugovore (svih bivših vlasnika), vaš kupoprodajni ugovor, zemljišno knjižni izvadak, posjedovni list, građevinsku i uporabu dozvolu, tlocrt i slike nekretnine. Odredite okvirnu cijenu prodaje i informirajte se je li to zaista realna cijena.
Cijenu stana određuje i kat na kojem se nalazi. Stan na prvom i drugom katu uvijek postiže veću cijenu nego stan u suterenu, prizemlju ili na trećem i četvrtom katu bez lifta. Lift u zgradi povećava vrijednost na višim katovima, pa i stan na zadnjem katu, sa terasom i lijepim pogledom postiže cijenu prvog i drugog kata bez lifta.
Poslovni prostor kojem je namjena trgovina ima najveću vrijednost u prizemlju ili visokom prizemlju. Prostori na višim katovima za trgovinu rijetko su traženi, a iznimka su viši katovi u trgovačkim centrima.
Uredski prostor postiže najveću cijenu ako se nalazi na prvom katu. Ured na trećem, četvrtom ili bilo kojem višem katu, može biti atraktivan samo u poslovnim zgradama s liftom u kojima se nalazi više uredskih prostora.
Zatim slijedi otklanjanje nedostataka. Kada prodavatelj odluči prodati nekretninu, obično prestane ulagati što je pogrešno. Nekretnina koju smo odlučili prodati zaslužuje brigu i pažnju vlasnika. Kada se iz prostora iznese namještaj nedostaci bodu oči budućem vlasniku. Malo truda može pomoći da brže i lakše postignete bolju prodajnu cijenu.

Unatoč krizi u istočnoj Europi, nekretnine na primamljivim lokacijama izazivaju i više nego dobar interes ulagača.
Vjerojatno ulazimo u godinu koja će biti u znaku kupovanja poslovnih prostora i luksuznih nekretnina. Dani transakcije velikih količina novca su davna prošlost. Banke prakticiraju strogu politiku zajmova, pa će ključ uspjeha u 2009. biti posjedovanje velikih količina gotovine. Dobro je i to što banke moraju izdavati pozajmice kako bi ispunile očekivanja dugogodišnjih klijenata, pa je vrlo vjerojatno da će banke početi izdavati pozajmice pouzdanim i dugogodišnjim klijentima, ali to ne znači da će banke financirati špekulativne projekte.
Predviđa se i skori novi priliv imovine na tržište jer će neki vlasnici zbog krize biti primorani na prodaju svoje nekretnine, pa čak i ako se radi o atraktvinom poslovnom prostoru kakav bi bio idealan za ulaganje ili o luksuznoj ekskluzivnoj nekretnini.

Prvi uvjet je određivanje realne cijene. Nekretninu nemojte podcijeniti, ali je nemojte ni precijeniti, jer ćete u tom slučaju vremenski dugo prodavati, a cijenu nećete dobiti.
Često se cijena odredi po uzoru na cijenu iz susjedstva ili na cijenu nekretnine u istom dijelu grada. Kod formiranja cijene ne smije se zaboraviti starost, ogromna okućnica susjeda, raspored prostorija, pozicija, fasada, bazen, okoliš… Uglavnom, susjedova kuća ima sve ono što vaša nema.
Poželjno je da prodavatelj preciznije procijeni vrijednost svoje nekretnine, pojedinačno cijeneći sve faktore jer jedino tako brza prodaja neće izostati. Objektivno, prodaja nekretnine po realnoj cijeni ne bi smjela trajati tri godine. Ozbiljan kupac očekuje ozbiljnu cijenu oko koje se može malo cjenkati, ali ne računa na spuštanje 30% ili više. Sigurno je dobro konzultirati se sa stručnim osobama prije formiranja cijene nekretnine, ako se prodaja želi obaviti što brže.
S druge strane postoje i kupci koji bi htjeli kupiti vašu nekretninu po nerealno niskoj cijeni. Dok neki prodavatelji precjenjuju vrijednost kuće ili stana, neki kupci precjenjuju vrijednost svog novca. Takvi kupci pokušavaju dobiti cijenu koju objektivno nije moguće dobiti, a još da mu ostane za opremanje nekretnine, a možda i auto. U cijenu tako ne može biti ugrađena “ljubav” prema nekretnini, novac koji vam treba da rješite sve svoje probleme, a niti cijena može biti formirana po iznosu koji je kupac sebi zamislio.
Osim cijene, treba i kvalitetno predstaviti nekretninu. Kvalitetne fotografije su veoma važne, a i nemojte da vam bude teško kvalitetno opisati nekretninu. Kupcu su potrebni svi vizualni i tekstualni podaci kako bi što brže shvatio da gleda kuću koja odgovara njegovim standardima i financijskim mogućnostima.

Usprkos krizi, cijene nekretnina i dalje osjetno ne padaju, a pada tek prodaja. Cijene u Britaniji pale su za 9% a do kraja 2010. očekuje se pad od 13%. Drastično je pala prodaja, a broj odobrenih kredita pao je za punih 60%. Još gore je u SAD, gdje se očekuju pljenidbe imovine čak i ondje gdje žive dobrostojeći Amerikanci. Cijene padaju i u Skandinaviji, srednjoj Europi, stagniraju u Srbiji i Crnoj Gori. Što se dakle događa u Hrvatskoj?
Igra živaca između banaka, kupaca i investitora. Trenutno su snažni pritisci na pad cijena i slična situacija će se nastaviti dok se ne rasprodaju sve zalihe stanova izgrađenih još prije krize.
A što onda? Nakon kraćeg razdoblja u kojem biti i nekih odličnih prilika da se kupi po znatno nižim cijenama, doći će do općeg pada ponude, a samim time vjerojatno i do rasta cijena pošto su potrebe za nekretninama u Hrvatskoj kronično nezadovoljene.
Znači pitanje je: “Kupiti ili ne kupiti stan?” Svaki ekonomist koji se barem malo razumije u najosnovnija ekonomska pravila u trenutku krize ima samo jedan savjet: trošiti, trošiti i samo trošiti ako imate što za potrošiti. Ako imate mogućnosti da zaista ulažete u nekretnine upravo je sada savršeni trenutak za to! Naravno, pritom mislimo na kvalitetne nekretnine koje neće same po sebi gubiti vrijednost. Cijelo tžište doslovce vam se nudi na dlanu!

Financijska kriza zahvatila je i tržište kuća i stanova u Hrvatskoj. Cijene stanova će početi padati, projekti stanogradnje se odgađaju za bolja vremena, a tržište iznajmljivanja je već počelo rasti. Je li u ovom trenutku vrijeme za strpljenje ili za investiranje? Odgovor je malo kompliciraniji!
Svojevrsna stagnacija prodaje zavladala je na tržištu stanova u Hrvatskoj. Građani su oprezniji u svojim investicijama, ali ključnu ulogu ipak imaju banke. Pad potražnje za stambenim kreditima je sam po sebi već dovoljan da umrtvi tržište, a još su i kriteriji za dobivanje stroži u odnosu na prethodnu godinu. I što vidimo kad se sve to zbroji? Početak 2009. donio je iznimno pojačanu aktivnost iznajmljivanja stanova. Ljudi shvaćaju da im se jednostavno ne isplati riskirati ako su im primanja nedostatna da izdrže potencijalni šok.
Nije sve ipak tako crno, pa se kupci i dalje nadaju padu cijena, a stagnacija će zasigurno utjecati na stanje po tom pitanju. Bez obzira na najave s kraja prošle godine da se očekuje rast cijena, brojni podaci i analize govore kako će cijene ipak padati, i to dosta skoro.
S druge strane jednadžbe su investitori. I veliki i mali igrači pogođeni su trenutačnim razvojem situacije, o čemu smo već nešto i rekli u prethodnom članku. Pošto su krediti u ovom trenutku gotovo u potpunosti zaustavljeni, lako je shvatiti zašto kriza značajno utječe na investicije u nekretnine u Hrvatskoj. Naravno, mali investitori su više pogođeni jer veliki zbog veće snage i imovine lakše dolaze do potrebnih sredstava.
I što reći na kraju? Ako kupujete za obitelj i nemate jaka primanja, možemo vam u najboljoj namjeri savjetovati da izbjegavate kupovinu nekretnina jer sve nam govori da bi cijene uskoro mogle padati, pa bi uskoro mogli jeftinije proći. S druge strane, kao što smo već i rekli na početku, pad cijena neće biti toliki da uzrokuje propast tržišta, a postoje čak i neke najave rasta cijena, pa bi trenutačno stanje moglo biti izvrsna prilika za sve investitore željne dugoročno isplativih ulaganja.

Ovo pitanje muči tisuće ljudi koji u ovom trenutku muku muče s prodajom stana. I zaista, kako prodati jedan sasvim prosječan i običan stan u situaciji kada na tržištu nekretnina u Hrvatskoj postoje tisuće neprodanih stanova, a tek neznatan broj kupaca spremnih na prodaju? Odgovor nije nikako jednostavan, ali uz malo truda i par trikova, sve je moguće učiniti!
Prilikom prodaje potrebno je uza sebe imati sve moguće dokumente koji mogu zatrebati, a pritom mislimo na vlasnički list, odreske o režijama, potvrde o dugovanjima, pa sve do tlocrta stana, koji nije obavezan, ali svakako može biti koristan. Ukratko, nekretnina sa sređenim papirima je idealna za prodaju, dok ona koja ima probleme s vlasništvom ili dozvolama predstavlja gotovo nemoguć izazov.
Ipak, čisti i uredni dokumenti nisu jamac pronalaženja kupca. Cijena, te način na koji je utvrđena, je ono što će imati presudnu ulogu. Svaki prodavatelj bi pritom trebao poslušati procjenu agencije za nekretnine, jer su agenti ustvari jedini dovoljno stručni da utvrde koliko zaista neki stan vrijedi i da svojim savjetima omoguće lakšu prodaju. Nema nikakvog smisla na temelju vlastite procjene izmisliti neku vrijednost stana, pa onda dozvoliti da vas zbog nekakvih principa ta cijena mjesecima i godinama koči u prodaji nekretnine. Da previše ne ulazimo u filozofiju, vrijednost nekretnine određena je nekim faktorima kao što su lokacija, uređenost, izgled i slično.
Kako bi lakše shvatili što je sve potrebno učiniti da se stan lakše proda, od Jutarnjeg lista smo preuzeli listu korisnih “trikova” koje bi trebalo koristiti prilikom prodaje:
1. Pripremite sve potrebne dokumente (novi vlasnički list, izvadak iz zemljišne knjige, kupoprodajni ugovor, tlocrte stana, izvatke o plaćenim režijama i slično).
2. Angažirajte pouzdanu agenciju za nekretnine.
3. Oglasite prodaju na internetu, specijaliziranim oglasnicima i dnevnim novinama u vašem gradu.
4. Tražite realnu cijenu temeljenu na stvarnoj vrijednosti stana i stručnoj procjeni agenta za nekretnine.
5. Oglas napišite što objektivnije, nemojte koristiti nikakve nepotrebne i nerealne superlative.
6. Detaljno očistitite i uredite cijeli stan stan, te obavite sitne popravke.
7. Rješite se svega suvišnog iz stana kako bi potencijalni kupac stekao što bolji dojam prostora i prozračnosti.
8. U vazu stavite svježe cvijeće, prozračite stan i osvježite ga ugodnim mirisima i osvježivačima zraka.
9. Dočekajte kupca sa podignutim roletama i upaljenim svjetlima u stanu.
10. Nemojte biti previše nametljivi i glasni, pustite agenta da obavi posao za koji ga ionako plaćate. Budite susretljivi ako vidite da prodaja ide u dobrom pravcu, spustite malo cijenu ukoliko se pokaže potrebno.
Nadamo se da će vam se ovi savjeti pokazati korisnima. Želimo vam svu sreću prilikom prodaje stana!

Pozabavit ćemo se mogućnošću prodaje nekretnine u Hrvatskoj koja ima više vlasnika, od kojih se jedan ne slaže s prodajom. Sa pravne strane jednog suvlasnika ništa ne sprječava da proda svoj suvlasnički dio nekretnine, te mu za to nije potreban pristanak ostalih suvlasnika. Ukoliko se ne može pronaći kupac koji bi kupio samo jedan dio nekretnine, može se provesti etažiranje iste. Ukoliko pak drugi suvlasnici i dalje opstruiraju proces i ne žele provesti postupak etažiranja, niti potpisati ugovor, postoji mogućnost insistiranja na razvrgnuću suvlasništva. Najjednostavnije i najjeftinije je razvrgnuće pismenim sporazumom. Tada se sa suvlasnicima može urediti i način razvrgnuća. Ukoliko pak ostali suvlasnici ne pristanu na sporazumno, isto se može ostvariti putem suda. Tada sud presudom razvrgava zajednicu na način da istu podjeli ili ju proda na javnoj dražbi, te podijeli novac između svih suvlasnika nekretnine. Ipak, naša preporuka je da bilo kako pokušate izbjeći odlazak na sud. To nije potrebno previše objašnjavati ukoliko se uzme u obzir učinkovitost sudova u Hrvatskoj, a i bolje je stvari rješavati sporazumno među zavađenim stranama bez uplitanja trećih osoba.

Globalna financijska kriza je pred vratima, i to je činjenica. Svi poduzetnici, banke, vlade i obični građani, brinu se za radna mjesta za svoju imovinu, te razmišljaju o svojem sljedećem potezu. Građevinarstvo je jedna od glavnih gospodarskih snaga u Hrvatskoj, i realno je za očekivati da će kriza prije ili poslije zahvatiti i tržište nekretnina. No, što će se doista dogoditi u Hrvatskoj? Koliko će trajati “crni” dani, treba li prestati ili kupovati više, kako se pripremiti za krizu, te u je li sve zbilja tako “crno”? Vodeći hrvatski konzultanti kažu da će kriza najviše pogoditi građevinare, te investitore koji ovise o kreditiranju, ali za građane bi trebala biti vrlo pozitivna. Zbog pada cijena ipak nije vrijeme za prodaju, ali neka predviđanja govore da će cijene i dalje padati, pa oni koji iz bilo kojeg razloga moraju prodati nekretninu, bolje da to naprave sada, jer bi njihova kuća ili stan mogli još više izgubiti na vrijednosti u narednih nekoliko mjeseci. Najbolja je pak situacija za kupce koji ne ovise o kreditima, već raspolažu s određenom količinom novca, zato jer sva predviđanja govore da će cijene u sljedećoj godini pasti. Jedini investitori koji bi se mogli susresti s problemima su investitori u velike turističke projekte, koji bi mogli izgubiti zbog manjeg broja turista koji se odlučuju na putovanje, iako ni to ne mora biti slučaj ako se uzme u obzir činjenica da neke prognoze govore da bi žestoka kriza u turizmu ipak mogla zaobići Hrvatsku. Sve u svemu, u Hrvatskoj će se i dalje ulagati u nekretnine, i to poglavito u izgradnju poslovnih zgrada i centara. I što je na kraju zaključak ove priče? Vrijeme je za kupnju nekretnina, a ne prodaju!