“U veljači je u Zagrebu i na Jadranu zabilježen lagani porast traženih cijena nekretnina, no za preokret trenda potreban je nastavak rasta i u idućim mjesecima. Jedan od mogućih uzroka je subvencija odnosno potpora koju je najavila Vlada te skori početak turističke predsezone na Jadranu koja je i inače razdoblje koje inozemni kupci nekretnina koriste kako bi započeli pregovore o kupnji nekretnina na Jadranu“, komentira podatke o kretanju cijena nekretnina Domenico Devescovi, voditelj Centra nekretnina.

Prema indeksu Centra nekretnina na najznačajnijem tržištu, u Zagrebu, tražene cijene nekretnina više su 0,5 posto u odnosu na siječanj, dok su na godišnjoj razini manje 4,1 posto. Na Jadranu cijene su u odnosu na prošli mjesec više 1,2 posto, dok su na godišnjoj razini niže 2,9 posto.

Prosječna tražena cijena nekretnina u Hrvatskoj u veljači 2010. je u odnosu na siječanj viša 0,8 posto, a na godišnjoj razini tražene cijene nekretnina niže su 3,6 posto.

Vladin prijedlog zakona o poticanju prodaje stanova u Centru nekretnina smatraju kratkoročno dobrim potezom jer će iz sredstava Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama i proračuna Vlada pomoći svim sudionicima tržišta nekretnina odnosno kupcima nekretnina s jedne strane te bankama i investitorima s druge strane. I država će profitirati ako naplati PDV na do sada neprodane stanove.

“Smatramo da je skoro donošenje spomenutog zakona rezultat sprege banaka i državne vlasti. U trenucima kada je Vladi trebao novac kako bi pokrila deficit, banke su bile spremne pomoći. Danas se Vlada odužuje bankama na način da iz državnog proračuna ‘krpa rupe’ koje bi banke morale prijaviti svojim inozemnim vlasnicima kad bi otpisali loše kredite investitorima koji su izgradili stanove za koje u ovom trenutku i po ovim cijenama nema potražnje, stoga ni mogućnosti za pravovremeno i uredno vraćanje kredita banci. S obzirom na to da su uprave hrvatskih banaka već reprogramirale kredite investitorima s lošim projektima, trebalo je osmisliti novi model koji će omogućiti investitorima da prodaju stanove po cijenama koje neće ugroziti plasmane banaka. Prebacivanjem novca iz državnog proračuna na račune investitora, što Vlada opravdava brigom za radna mjesta, spomenuta sredstva će biti proslijeđena bankama. Iz cijele situacije banke i investitori izlaze neokrznuti i bez gubitaka”, komentira Vladine mjere Devescovi.

Ipak, kupci stanova ostaju i dalje u nezavidnoj situaciji, tvrde u Centru nekretnina. Cijene nekretnina neće formirati tržište odnosno one neće padati u uvjetima smanjene potražnje nego će biti umjetno zadržane na trenutačnim razinama i zato se ne očekuju dramatične promjene u volumenu trgovanja budući da se gospodarska situacija u Hrvatskoj pogoršava. U realnom sektoru na stotine ljudi svakodnevno ostaje bez posla.

“Očekujemo rast volumena trgovanja na tržištu nekretnina, ali tek s nekoliko mjeseci odmaka kada se rast stope nezaposlenosti zaustavi, BDP ostvari rast nekoliko kvartala zaredom, a rekordna se nelikvidnost počne smanjivati. U uvjetima pozitivne gospodarske klime rast će i tržište nekretnina. Stanovi i apartmani će se kupovati kao nekad, ali će kupci biti znatno iskusniji i oprezniji“, zaključuje Devescovi.

Autor: Redakcija Business.hr

Hrvatsko tržište nekretnina stabiliziralo se u trećem tromjesečju, pokazalo je u petak najnovije istraživanje Global Property Guidea, a prosječne cijene na svjetskim tržištima i dalje su upućivale na slabost u sektoru.

U Hrvatskoj su cijene kuća prilagođene za inflaciju porasle u trećem tromjesečju za 0,3 posto u odnosu na prethodna tri mjeseca, kada su se smanjile za 1,75 posto. Na godišnjoj su se razini smanjile za 4,59 posto, nakon što su u drugom tromjesečju zabilježile pad na godišnjoj razini za 6,55 posto. U prošlogodišnjem su trećem tromjesečju pale na godišnjoj razini za 5,53 posto.

Time se Hrvatska našla u skupini europskih zemalja u kojima je pad cijena nekretnina na godišnjoj razini usporio. U Global Property Guideu u toj skupini nabrajaju još i Tursku, Rusiju, Mađarsku, Grčku (Atena) i Ukrajinu (Kijev).

Nominalne cijene nekretnina pale su u Hrvatskoj u trećem tromjesečju za 0,35 posto u odnosu na prethodna tri mjeseca kada su se smanjile za 0,81 posto. Na godišnjoj razini bile su manje za 2,62 posto, nakon 4,4-postotnog pada u prethodnom tromjesečju. U lanjskom trećem tromjesečju smanjile su se na godišnjoj razini za 4,52 posto.

Istraživanje obuhvaća ukupno 44 zemlje, a u Global Property Guideu zaključuju da je prosječna izvedba tržišta nekretnina u tim zemljama u trećem tromjesečju ponovo bila slaba.

Tako navode da je od ukupno 44 zemlje pad cijena kuća zabilježen u njih 25.

Najslabiji rezultat bilježila je Irska, gdje su cijene prilagođene za inflaciju na godišnjoj razini pale za 15,61 posto, po najvišoj stopi od 2008. U odnosu na prethodno tromjesečje smanjile su se za 4,25 posto.

Pad cijena nekretnina zabilježen je i u Nizozemskoj, Portugalu i Slovačkoj.

Najveći rast cijena kuća zabilježen je pak u Indiji i Brazilu.

Tako su cijene kuća u Delhiju u trećem tromjesečju porasle za 22,6 posto u odnosu na isto razdoblje lani. Kuće su snažno poskupjele u gotovo svim velikim indijskim gradovima, odražavajući visoku razinu inflacije, i to unatoč padu potražnje zbog podizanja ključnih kamatnih stopa.

Na drugom je mjestu po skoku cijena brazilski grad Sao Paolo, gdje su cijene kuća u trećem tromjesečju poskočile za 5,88 posto u odnosu na prethodna tri mjeseca. Na godišnjoj razini uvećane su 20,26 posto. Jedan od razloga poskupljenja jest procvat tržišta zbog održavanja Svjetskog nogometnog prvenstva u Rio de Janeiru 2016.

U Europi je najveći skok cijena zabilježio Beč, gdje su cijene na tromjesečnoj razini poskočile za 5,44 posto.

Autor: Darko Baniček

S obzirom da zagrebački graditelji u ponudi već imaju deset tisuća stanova koje po aktualnim cijenama nitko ne želi kupiti, te da će ih oni teško i dalje moći čuvati neprodane za neka bolja vremena, očekuje se da će cijene nekretnina dodatno padati.

Sudeći prema statističkim podacima Grada Zagreba o izdanim dozvolama za građenje, recesija je u glavnom gradu, u odnosu na prošlu godinu, gotovo prepolovila interes za gradnju. U prva tri tromjesečja tekuće godine Gradska uprava izdala je tek 447 odobrenja za građenje, dok je u cijeloj prošloj godini izdano 805 takvih dozvola. Od ukupnog broja novoizdanih dozvola tek 344 odnosi se na novogradnju, od čega je u 386 slučajeva riječ o odobrenju za građenje zgrada.

S obzirom da će mnogima odmah na pamet pasti gradnja stambenih objekata, valja reći da se o odobrenjima za takvu vrstu gradnje radi tek u 256 slučajeva, bilo da je riječ o gradnji obiteljskih kuća ili zgrada sa više od tri stana, odnosno o zgradama sa stanovima predviđenim za prodaju.

Komatozno stanje građevinskog sektora zamijećeno je, dakako, i u Gradskoj upravi, a ono se prije svega odražava na prihodovnu stranu proračuna. Davor Jelavić, čelni čovjek Gradskog ureda za graditeljstvo, stambene i komunalne poslove te promet, potvrdio je za Novi list da se u Zagrebu gradi kudikamo manje nego prošlih godina, a jedina pojačana aktivnost bilježi se po pitanju legalizacije objekata koji su bespravno izgrađeni ranijih godina.

Obim gradnje pao čak osam puta

Što se novogradnje tiče, ona je u zastoju i to se vidi. Kako nema velikih gradilišta, pojedinačnih, niti velikih investicija, nanesena je prilična šteta proračunu, jer, objašnjava Jelavić, jedna od većih stavki prihodovne strane proračuna jesu sredstva od komunalnih doprinosa.

U odnosu na zlatne godine obim gradnje je znatno pao. Primjerice, prije četiri godine kad je građevinski sektor bio na svom vrhuncu u Zagrebu je izgrađeno 1.411 stambenih zgrada, s ukupno 8.895 stanova. Usporedimo li ovaj podatak s ovogodišnjim brojem izdanih dozvola za gradnju stambenih zgrada, odnosno s brojem stanova predviđenih za gradnju - razvidno je da je obim gradnje stambenih jedinica u Zagrebu pao za čak osam puta.

Investitori se neće moći nositi s recesijom

S obzirom da zagrebački graditelji u ponudi već imaju deset tisuća stanova koje po aktualnim cijenama nitko ne želi kupiti, u glavnom gradu očekuje se daljnji pad cijene nekretnina. Isto tvrdi i Jelavić.

“Mi zamjećujemo da su cijene stanova nešto i pale, ali u svakom slučaju se očekuje daljnji pad cijene nekretnina. U Zagrebu ima puno neprodanih stanova, a sumnjam da će se investitori moći i dalje nositi s recesijom, pa čuvati neprodane stanove za neka bolja vremena. Oni su već poprilično spustili cijene. Znam to iz prve ruke, od ljudi koji dolaze po dozvole za gradnju”, zaključuje Jelavić.

Izvor : Danas.hr
21.11.2011.

Na najznačajnijem tržištu, u Zagrebu, tražene cijene nekretnina pale su ispod razine koju su imale u svibnju 2006.

Na Jadranu su cijene u odnosu na prošli mjesec niže za 0,5%, a na godišnjoj razini su niže za 1,4%

Prosječna tražena cijena nekretnina u Hrvatskoj, u odnosu na kolovoz 2011. pala je za 0,7%

U odnosu na rujan 2010., odnosno na godišnjoj razini, tražene cijene nekretnina niže su za 2%

Tržište nekretnina u Zagrebu
Na najznačajnijem tržištu, u Zagrebu, tražene cijene nekretnina u odnosu na prethodni mjesec niže su za 0,9%, dok su na godišnjoj razini ostvarile pad od 2,4%. Od početka mjerenja u svibnju 2006. indeks cijena nekretnina prvi je puta pao ispod 100.

Prosječna tražena cijena stana u Zagrebu u rujnu je iznosila 1.761 euro/m2, što je za 0,8% niže u odnosu na prethodni mjesec, odnosno 3% niže u odnosu na rujan 2010.

Najskuplji stanovi su i dalje u gradskoj četvrti Medveščak, s prosječnom cijenom od 2.353 eura/m2, što je 34% više od prosječne cijene stana u Zagrebu, a slijede ih stanovi u centru grada s cijenom od 2.173 eura/m2 što je 23% više od prosjeka.

Najniže cijene stanova su u Sesvetama, gdje prosječna cijena u rujnu iznosi 1.258 eura/m2 (29% niža od prosjeka) te u Donjoj Dubravi gdje je cijena 18% niža od prosjeka.

Cijena kuće je u prosjeku za 34% niža u odnosu na cijenu m2 stana u Zagrebu. U rujnu je iznosila 1.154 eura/m2 što je za 1,1% niže u odnosu na prethodni mjesec. U odnosu na rujan 2010., ili na godišnjoj razini, tražene cijene kuća su pale za 0,3%.

Tržište nekretnina na Jadranu
Cijene nekretnina na Jadranu u odnosu na prethodni mjesec pale su za 0,5%, dok na godišnjoj razini bilježe pad od 1,4%.

Prosječna cijena kvadrata vikendice i apartmana na Jadranu iznosi 1.968 eura/m2, što je 0,3% manje u odnosu na prethodni mjesec, ali 1,8% više u odnosu na rujan 2010. Najskuplje vikendice i apartmani su u Dubrovačko-neretvanskoj županiji gdje je prosječna cijena 3.021 euro/m2 te u Splitsko-dalmatinskoj županiji gdje iznosi 2.285 eura/m2, dok su najjeftiniji u Ličko-senjskoj županiji sa 1.626 eura/m2.

Prosječna cijena kvadrata vikendice u Rijeci iznosi 1.946 eura/m2, dok je u Zadru 1.957 eura/m2.

Cijena kvadrata kuće na Jadranu iznosi 1.545 eura/m2, što je 0,6% niže u odnosu na prošli mjesec i isto kao u rujnu 2010.

Najskuplje kuće se nalaze u Dubrovačko-neretvanskoj županiji, gdje je prosječna tražena cijena kuće 2.496 eura/m2 te u Splitsko-dalmatinskoj županiji gdje je prosječna cijena 1.918 eura/m2. Kuće s najnižom cijenom nalaze se u Ličko-senjskoj županiji (856 eura/m2).

Prosječna cijena kuće u Splitu iznosi 1.956 eura/m2, dok cijena kuće u Makarskoj iznosi 1.831 euro/m2. Prosječna tražena cijena stana na Jadranu niža je u odnosu na prošli mjesec 0,8% i iznosi 1.809 eura/m2, što je za 6,1% niže u odnosu na prošlu godinu.

Najskuplji stanovi na moru nalaze se u Dubrovačko-neretvanskoj županiji gdje je prosječna tražena cijena stana 3.308 eura/m2. Najniže tražene cijene stanova su u Ličko-senjskoj županiji gdje je prosječna tražena cijena stana 1.214 eura/m2.

Prosječna cijena stana u Splitu u rujnu iznosi 2.403 eura/m2, dok je prosječna tražena cijena stana u Rijeci iznosi 1.610 eura/m2.

Tržište nekretnina u Hrvatskoj je jednostavno preskupo, ali ova tvrdnja vrijedi samo za hrvatske građane, to jest točna je ako se gleda sa stajališta kupovne moći građana.
Gledano samo sa stajališta vrijednosti nekretnina, Hrvatska i nije toliko skupa koliko se nama može učiniti, a pogotovo ako se gleda samo tržište kuća. Koliko to znači Hrvatima? Ne baš previše… I nije neka utjeha kada se u računicu uključi ekonomska situacija u zemlji. Ipak, to itekako puno znači agencijama za nekretnine i investitorima, a u konačnici bi moglo i poboljšati ekonomsku sliku zemlje, što bi vjerojatno moglo malo popraviti i situaciju građanima Hrvatske. Sve je to jedan krug.
Da ne kompliciramo, kuće su u Hrvatskoj među najjeftinijima u Europi, a i u našem okruženju. U Sloveniji su cijene puno više, a i u Crnoj Gori, ponajviše zahvaljujući velikom proboju koji je ova zemlja imala na turističkoj karti Europe. Kada se sve uzme u obzir, nije nerealno očekivati kako bi se strani kupci, potaknuti ekonomskim oporavkom u svojim zemljama, uskoro mogli u velikom broju početi vraćati na hrvatsko tržište nekretnina, pogotovo na tradicionalno popularni Jadran.
Kao i obično, to su među prvima prepoznale banke, pa je tako Erste banka već uvela stambene kredite za strance. Uvjeti su izuzetno povoljni i nude se razne pogodnosti, a krediti se odobravaju uz valutnu klauzulu i hipoteku.
Dobre vijesti za sve koji se bave poslovanjem s nekretninama u Hrvatskoj!

Da odmah kažemo kako stvari stoje s ovim pitanjem: Odgovora nema! Svi su podijeljeni oko ovog pitanja - ekonomisti, građevinari, agencije za nekretnine… Nitko ne nudi odgovore, postavljaju se samo nova pitanja.

Vlada je također uskočila na tržište sa svojim poticajima, ali početni zanos nestao je nakon nekih pitanja. Kome uopće služe ti poticaji? Građani neće previše profitirati, a neće ni građevinari, jer eventualna prodaja 1,000 stanova ne riješava pitanje ostalih 10,000. Čini se da će profitirati jedino bankari. Neki analitičari čak smatraju kako će Vladine mjere možda potaknuti da cijene padnu 10-15%, ali to su samo nagađanja.

Što o svemu misle oni koji imaju najbolji uvid u stanje na tržištu, a to su agencije za nekretnine u Hrvatskoj? Njihova mišljenja su najviše podijeljena. Oko polovice is smatra da će cijene padati, malo manje da će doći razdoblje dugotrajne stagnacije, a tek nešto manje od 10% da će cijene rasti. Ipak, zanimljivo je vratiti se u prethodnu nam godinu kada je gotovo dvije trećine agenata očekivalo veliki pad cijena, oko trećina je prognozirala stagnaciju, a tek nešto preko 1% je prognoziralo rast. Nešto se promjenilo u zadnjih godinu dana. Kako god bilo, jedno sa sigurnošću možemo reći, a to je da je rast cijena malo vjerojatan, barem što se tiče nadolazećih mjeseci. Što se tiče pada cijena, do njega je ustvari već i došlo, ali ne u traženim cijenama, već u ostvarenim. Osim općeg kretanja cijena, drugačije se gleda ovisno o lokaciji i vrsti nekretnine. Neke stvari jednostavno uvijek drže cijenu, pa se tako smatra da će nekretnine na Jadranu i vikendice zadržati vrijednost. Svi se isto slažu da su cijene novogradnja malo prenapuhane.

Za najam se također prognozira pad cijena, bez obzira da li se radi o kućama ili stanovima, a kod poslovnih prostora već se krenulo sa značajnim sniženjima. Osobno poznajem nekoliko malih obrtnika koji su bez ikakvog problema skinuli cijenu najma za svoje urede i prostore. Jednostavno, bolje je malo se žrtvovati nego riskirati da vas obrtnik potpuno napusti ili propadne. U ovakvim okolnostima to bi vjerojatno značilo malo dugoročnije “oslobođenje” prostora.

A do kada će trajati ova neizvjesnost? To je teško prognozirati, ali može se sa popriličnom sigurnošću reći kako bi ulazak u Europsku Uniju trebao na tržište dovesti određenu stabilnost.

Već smo u jednom članku napomenuli kako je nova Vladina mjera o poticanju kupnje sa 200 eura pozajmice potencijalna mina za tržište stanova, ali na činjenicu kako je tržište jugoistočne Europe prenapuhano upozorio je još prije nekoliko godina poznati doktor ekonomije s američkog sveučilišta Ohio, Bugarin Krasimir Petrov.
Ovaj stručnjak je to zaključio putem procjene vrijednosti nekretnina uz dva temeljna pokazatelja koji se koriste na Zapadu, a to su omjer najma i cijene nekretnine i omjer cijene prema prosječnim prihodima kućanstva.
Prvi indikator dobiva se tako da se godišnja najamnina podijeli sa kupovnom cijenom, te se tako dobije povrat investicije. U američkoj praksi normalan povrat je 10-12%. Povrat od 15-20% znači da je nekretnina vjerojatno podcijenjena, a 6-8% ili niže znači da se radi o precijenjenosti i da bi se cijeli tržišni balon mogao rasprsnuti. Ako se uzme u obzir podatak kako se u regiji zadnjih godina javljaju brojke od 3-4%, tada je sasvim jasno u kojoj se poziciji nalazimo. Prosječan kvadrat stana u Hrvatskoj stoji 1818 eura, a najamnina je ista već godinama i indikator iznosi 3,5.
Drugi indikator (omjer cijene i prihoda kućanstva) pokazuje koliko je godišnjih bruto zarada potrebno za kupnju nekretnine. Ako je potrebna jedna, radi se o podcijenjenoj nekretnini, dvije pokazuju normalnu cijenu, a tri upućuju na precijenjenost. U Hrvatskoj je prosječna bruto plaća 1070 eura, a ako pod kućanstvom smatramo da rade dvije osobe, za stan od 65 kvadrata uz ranije napomenutu cijenu od 1818 eura treba izdvojiti 118.170 eura. To znači da za takav stan treba raditi pet godina, a pošto već tri godine znače precijenjenost, zaključak o cijenama u Hrvatskoj nameće se sam. Po Petrovu i njegovim formulama, cijena kvadrata stana u Hrvatskoj trebala bi biti otprilike 600 eura.

Novogradnja ili starogradnja? Novi stanovi su lijepi, ali često znaju nuditi lošiju kvalitetu. U svakom slučaju, najbolje je u kupnju voditi nekog tko se razumije u problematiku.

Razlika između kvalitete gradnje kod novogradnje i starogradnje je velika. Svaki novi stan opremljen je zasebnim uređajima za mjerenje potrošnje energije, a razlika je još veća ako govorimo o materijalima koji se koriste prilikom izgradnje. Ukoliko se u obzir uzmu i sve moguće nove tehnologije koje se danas koriste prilikom gradnje, tada bi novogradnja trebala biti sigurni pobjednik. Ipak, sve se mijenja ako znamo da stanove ipak rade ljudi, a ljudi koji investiraju najčešće vole nešto i uštedjeti. To dovodi do velikih problema, jer niti se koriste kvalitetni materijali, niti najmodernije tehnologije. Osim toga, starogradnje su najčešće građene po mjeri čovjeka, to jest prilikom izgradnje mislilo se na udobnost i ljude koji će u stanu živjeti, a ne samo na profit kako je slučaj danas. Osim svega navedenog, najveća prednost starogradnje je ipak lokacija. Sve atraktivne lokacije za izgradnju nekretnina zauzete su unazad nekoliko desetljeća, a ukoliko kupac baš mora živjeti u centru grada ili nekoj drugoj atraktivnoj lokaciji, tada je spreman dati i nerealno mnogo novaca za stan u starijoj zgradi. To je emocionalna komponenta koju je teško izraziti u novcu.

Novogradnja ima svoje prednosti, a starogradnja svoje, ali najveći je problem što je razlika u cijeni između starih i novih stanova jednostavno premala, što stvara nerealnu sliku i nije dobro za tržište nekretnina.