Prodaja stanova u Hrvatskoj gotovo je u potpunosti zaustavljena. Unazad tri godine tržište je palo za preko 30 posto, a na nekim lokacijama i preko 50 posto. Tko je kriv?

Profesor Josip Tica sa zagrebačkog ekonomskog fakulteta smatra da su najodgovorniji građevinari, koji tvrdoglavo drže cijene i tako održavaju status quo, koji na kraju neće odgovarati nikome. On smatra kako bi se investitori trebali pomiriti s određenim gubitkom profita, rasprodati stanove i krenuti u nova ulaganja. U suprotnom bi moglo doći do nove eskalacije krize, koja bi ovog puta utjecala i na zaposlenost zbog velikog gubitka radnih mjesta u sektoru građevinarstva. Povećanje nezaposlenosti prije ili poslije utjecalo bi i na srodne djelatnosti.

Posljedica slabije prodaje stanova utječe i na ostatak gospodarstva, pa su tako banke promjenile svoju politiku financiranja, a i uloga Vlade se promjenila, jer fokus više nije na poticanju nove gradnje, već tržišta nekretnina.

Također, profesor Tica ističe da je problem u porezima, to jest nepostojanju istih kada su u pitanju nekretnine. Ljudi su jednostavno navikli da je posjedovanje nekretnina jedan oblik štednje. Kada bi se utvrdilo neoporezivi dio kućanstva, a sve ostalo oporezovalo, tada bi se štednja preusmjerila u druge djelove gospodarstva, a i dobiveni porez mogao bi se ulagati u druga područja, na primjer zdravstvo ili obrazovanje.

Sve to bi u konačnici moglo ojačati gospodarstvo, a samim time indirektno i tržište nekretnina, to jest potaknuti nove projekte.

Svjetski analitičari očekuju da će ove godine tržište konačno dotaknuti samo dno, ali to i nije toliko loše… Zašto? Zato što to znači da sljedeće godine kreće oporavak!
U cijeloj Europi očekuje se da će sljedeće godine krenuti rast tržišta nekretnina, svugdje osim u Istočnoj Europi. Da li to znači da će se u Hrvatskoj nastaviti negativan trend tržišta? Da i ne. Iako Hrvatska spada među kritične zemlje, naše tržište ipak je ekonomski gledano na nekakvoj granici između Istoka i Zapada. To znači da se, ovisno o sektoru tržišta, oporavak može očekivati tijekom 2011. ili 2012. godine.
Investitori u Hrvatskoj morat će se pak pomiriti s manjim stopama povrata investicija, a i banke mogu očekivati da će morati financirati projekte putem nekih drugih modela. Veliki stambeni projekti mogu se očekivati tek 2012. godine, a isto vrijedi i za nove trgovačke centre i uredske zgrade. Daljnja stabilizacija cijena također će pomoći oporavku tržišta nekretnina u Hrvatskoj, ali to ne znači da će se automatski prodati svi slobodni stanovi. Kada su u pitanju industrijske nekretnine, situacija je dosta neizvjesna i nove investicije ne mogu se predvidjeti. Turizam bi trebao biti standardno uspješan, ali i tu postoje razni, uglavnom pravni problemi.
Za kraj, optimizam dolazi iz susjedne nam Slovenije. Tržište stanova je u prva tri mjeseca poraslo za preko 70 posto! Nažalost, taj trend nisu pratile kuće.

Svijest o očuvanju okoliša jedna je od najvažnijih tema modernog društva, a jednako je važna i ona o štednji, to jest o racionalnoj potrošnji energije.
Hrvatska se također angažirala na ovom području i donijela obvezu energetskog certifikata za svaku zgradu na tržištu nekretnina. Sve moraju imati energetski certifikat i jasno određenu potrošnju energije za grijanje, hlađenje i ventilaciju, a ovaj dokument će postati dio svakog kupoprodajnog ugovora. Zgrade će se dijeliti na razrede A+, A, B, C, D, E, F i G.
Potrošnja energije sigurno će postati važan kriterij pri kupnji stana i poslovnih prostora.
Energetsku iskaznicu imati će i hoteli, restorani, sportski objekti i sve javne zgrade. Iznimka su samo zgrade manje od 50 kvadrata, te crkve, spomenici kulture i industrijske zgrade.
U Hrvatskoj je građevina koje će morati dobiti energetski ceftifikat oko milijun, a rok za prilagodbu je do ulaska u Europsku Uniju. Certificiranje će obaviti ovlašteni stručnjaci, a do sada je “školu” prošlo oko 50 osoba. Za sada u Hrvatskoj ni jedna zgrada nema certifikat. Investitor koji gradi nove zgrade dužan je osigurati energetski certifikat prije početka uporabe zgrade.
Što donosi certifikat?
- doprinosi redu na tržištu nekretnina
- daje jasnu sliku o potrošnji energije
- dokaz kvalitete
- poboljšanje marketinga

Zakonom o poticanju prodaje stanova država potiče kupnju zajmovima od 100 do 300 eura po metru kvadratnom. Iznos zajma ovisi o cijeni, najduži rok otplate je 30 godina, a najduži poček 20 godina, godišnja kamatna stopa 2% za razdoblje počeka, a za razdoblje otplate 5%. Na kamate se neće obračunavati PDV. Korisnik može u svakom trenutku prekinuti poček ili otplatu, te platiti ostatak iznosa u cjelini.

Tijekom 2009. došlo je do stagnacije na tržištu nekretnina, a slično je i u 2010. godini. Jedan od glavnih razloga stagnacije je pad kupovne moći građana. Ovim Zakonom uređuje se odobravanje zajmova iz državnih sredstava prilikom kupovine stana. Državna sredstva osigurana su u Državnom proračunu, a krajnji iznos utvrdit će Vlada Republike Hrvatske. Zajam se, naravno, otplaćuje u korist Državnog proračuna. Donošenjem Zakona želi se omogućiti građevinarima da sa dobivenim sredstvima od prodaje stanova započnu novi ciklus izgradnje, a kupcima povoljniji kreditni uvjeti uz državnu pomoć.

Zajam odobrava Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama, koja obavlja i sve druge poslove vezane uz ugovor o zajmu. Podnositelj zahtjeva za zajam mora obavezno priložiti presliku osobne iskaznice, ugovor o kupoprodaji stana, dokaz da ima osigurana sredstva, presliku akta za uporabu građevine i javnobilježnički ovjerenu izjavu da nema stan ili da ima samo jedan stan koji prodaja, a ako je u braku i izjavu da bračni drug nema stan. Potpuni zahtjev za zajam je onaj koji od trenutka podnošenja sadrži sve priloge propisane Zakonom. Korisnik zajma koji se ne odazove pozivu za sklapanje ugovora gubi pravo na sklapanje ugovora. Ugovor o zajmu mora sadržavati izjavu korisnika zajma kojom dozvoljava uknjižbu hipoteke na nekretnini.

Iznos zajma koji se odobrava u pojedinom slučaju ovisi o cijeni kvadratnog metra:
300 € za 1000€
250 € od 1001€ do 1150€
200 € od 1151€ do 1300€
150 € od 1301€ do 1450€
100 € od 1451€ do 1600€

Rata stambenog kredita kod banaka u Hrvatskoj je viša nego stanarina koja se plaća kod iznajmljivanja. To je problem za većinu Hrvata…
Građani Hrvatske se zbog teške financijske situacije često odlučuju za podstanarstvo, to jest život u tuđim stanovima uz naknadu. U razvijenim zemljama Zapada to i nije tako čudno i velika većina ljudi cijele živote provede kao podstanari, ali kod nas se vlasništvo nad nekretninom uvijek stavljalo visoko na listu prioriteta, pogotovo jer se uz podstanarstvo veže čitav niz problema.
Jedan problem je disproporcija u cijeni i veličini stana, pa se tako događa da mala garsonjer ima istu cijenu kao duplo veći stan. Kvaliteta i opremljenost stana stana također nisu u skladu s visokim cijenama. U studentskim središtima poput Rijeke i Zagreba ovi problemi još više dolaze do izražaja. Velik broj podstanara živi u neprijavljenim stanovima, a većina ih to tolerira jer bi inače skočila cijena. U takvim slučajevima ne sklapaju se pravni ugovori, pa se često događa da vlasnik ne ispunjava svoje obveze prema podstanarima ili im ne vraća polog.
Kako gotovo da nema prijavljenih iznajmljivača, službene brojke govore kako u Hrvatskoj skoro da nema podstanara i zadnji podatak kaže kako se radi o nešto više od 40,000 kućanstava. Ipak, procjenjuje se kako je stvarna brojka tri puta veća.
Tu se vraćamo na početak… Hrvati žele svoj vlastiti stan i podstanarstvo smatraju samo privremenom situacijom, pa se zato na probleme rijetko obraća pažnja.

Godina 2010. uz sve ekonomske probleme dovela je i do pada kreditne zaduženosti. Tako nešto dogodilo se zadnji put početkom 2000. i analitičari procjenjuju kako će do značajnije potražnje doći tek za godinu dana.
HNB izvještava kako su na kraju veljače ukupni krediti poslovnih banaka iznosili nešto više od 250 milijardi kuna, što je što je nešto manje od 1% manje nego u istom razdoblju prošle godine. Ovom padu pridonio je pad kredita financijskim institucijama i stanovništvu.
U veljači je peti mjesec za redom nastavljen pada kredita stanovništvu, te su oni na kraju su veljače iznosili oko 120 milijardi kuna, 3,5% manje nego na kraju istog mjeseca 2009. Analitičari ocjenjuju da je razlog tomu rast nezaposlenosti i smanjenje dohotka zbog realnog pada plaća. Stambeni krediti, koji čine oko 40% ukupnih kredita stanovništvu, još uvijek bilježe godišnji rast, ali tek 0,2%.
Godišnja stopa rasta kredita poduzećima spustila se na tek nešto više od 1% te njihovo stanje na kraju veljače iznosi oko 100 milijardi kuna.
Kreditiranje države je početkom 2009. dostizalo i rekordne iznose rasta. Prema kraju godine smanjila se potreba za financiranjem kreditima domaćih banaka, pa su i stope rasta postajale sve manje. Tako su na kraju veljače krediti državi iznosili oko 30 milijardi kuna, što je gotovo 4% više nego u veljači 2009.
Analitičari smatraju da bi Vladini poticaji pri kupnji prve nekretnine moglo tek blago popraviti potražnju za stambenim kreditima, ali bez porasta zaposlenosti neće biti pravog oporavka tržišta kredita. Rast sezonske zaposlenosti tijekom ljeta bi mogao povećati potražnju za kratkoročnim kreditima, ali i to je upitno zbog pesimizma koji vlada među građanima.
Budući da je situacija u domaćim poduzećima lošija zbog krize, brzi financijski oporavak i povećanje potražnje za kreditima u gospodarskom sektoru nije izgledan. Ipak, mjere financijske pomoći koje je donijela Vlada možda malo poprave situaciju.

Jedna od posljednjih ideja bila je da država nezaposlenim kupcima stanova olakša situaciju tako da im nekoliko mjeseci otplaćuje rate kredita, dok bi se glavnica zamrznula. Ideja je odbačena iz Vlade.

Banke su najavile manje kamate na stambene kredite i veću fleksibilnost prilikom odobravanja. Vlada je također uskočila s poticajima koji bi trebali potaknuti prodaju. Nažalost, upravo to navodi prodavatelje novogradnji da pomisle kako mogu održati nerealno visoke cijene. To nije konstruktivno, a prodavatelji koji su pokazali dobru volju što se tiče cijena nemaju nikakvih problema s prodajom. Kupci su najviše zbunjeni. Sa svih strana slušaju o olakšicama i povoljnijim uvjetima za kupnju, ali sve to nema nikakvog učinka ukoliko cijene barem malo ne padnu.

Što je s rabljenim stanovima? Situacija je šarena. Može se dobiti i dosta povoljna cijena, ali još uvijek ima prodavatelja koji se prilikom prodaje vode svakakvim “čudnim” kriterijima zbog kojih im je cijena nerealno visoka. Tako su uvjereni da žive na najboljoj lokaciji u gradu, kako su stručnjaci za nekretnine u Hrvatskoj koji znaju točno kako će se cijena kretati u budućnosti, kako namještaj vrijedi duplo više od realnog iznosa i kako su cijene na internet portalima realno mjerilo. To naprosto nije tako! Ako dobijete dobru realnu ponudu za svoj stan, tada ju prihvatite, jer tržište još jako dugo vremena neće biti krcato kupcima punih novaca kao što je bilo prije krize.

Da odmah kažemo kako stvari stoje s ovim pitanjem: Odgovora nema! Svi su podijeljeni oko ovog pitanja - ekonomisti, građevinari, agencije za nekretnine… Nitko ne nudi odgovore, postavljaju se samo nova pitanja.

Vlada je također uskočila na tržište sa svojim poticajima, ali početni zanos nestao je nakon nekih pitanja. Kome uopće služe ti poticaji? Građani neće previše profitirati, a neće ni građevinari, jer eventualna prodaja 1,000 stanova ne riješava pitanje ostalih 10,000. Čini se da će profitirati jedino bankari. Neki analitičari čak smatraju kako će Vladine mjere možda potaknuti da cijene padnu 10-15%, ali to su samo nagađanja.

Što o svemu misle oni koji imaju najbolji uvid u stanje na tržištu, a to su agencije za nekretnine u Hrvatskoj? Njihova mišljenja su najviše podijeljena. Oko polovice is smatra da će cijene padati, malo manje da će doći razdoblje dugotrajne stagnacije, a tek nešto manje od 10% da će cijene rasti. Ipak, zanimljivo je vratiti se u prethodnu nam godinu kada je gotovo dvije trećine agenata očekivalo veliki pad cijena, oko trećina je prognozirala stagnaciju, a tek nešto preko 1% je prognoziralo rast. Nešto se promjenilo u zadnjih godinu dana. Kako god bilo, jedno sa sigurnošću možemo reći, a to je da je rast cijena malo vjerojatan, barem što se tiče nadolazećih mjeseci. Što se tiče pada cijena, do njega je ustvari već i došlo, ali ne u traženim cijenama, već u ostvarenim. Osim općeg kretanja cijena, drugačije se gleda ovisno o lokaciji i vrsti nekretnine. Neke stvari jednostavno uvijek drže cijenu, pa se tako smatra da će nekretnine na Jadranu i vikendice zadržati vrijednost. Svi se isto slažu da su cijene novogradnja malo prenapuhane.

Za najam se također prognozira pad cijena, bez obzira da li se radi o kućama ili stanovima, a kod poslovnih prostora već se krenulo sa značajnim sniženjima. Osobno poznajem nekoliko malih obrtnika koji su bez ikakvog problema skinuli cijenu najma za svoje urede i prostore. Jednostavno, bolje je malo se žrtvovati nego riskirati da vas obrtnik potpuno napusti ili propadne. U ovakvim okolnostima to bi vjerojatno značilo malo dugoročnije “oslobođenje” prostora.

A do kada će trajati ova neizvjesnost? To je teško prognozirati, ali može se sa popriličnom sigurnošću reći kako bi ulazak u Europsku Uniju trebao na tržište dovesti određenu stabilnost.

Recimo da Hrvat s prosječnom plaćom želi kupiti najobičniji jednosobni stan s dnevnim boravkom za nekih 80,000€. Kako do kredita za takvu kupovinu? Dosta lako ako ste voljni ponuditi hipoteku i možete u ovakvim gospodarskim uvjetima pronaći dva jamca s natprosječnim plaćama. Zvuči dosta jednostavno? Možda imate i neku drugu nekretninu za ponuditi u hipoteku? Tada nećete morati naći jamca! Naravno, poželjno je da je plaća vašeg jamca potpuno neopterećena kreditima. Takvih je u Hrvatskoj mnogo, zar ne?
Zagrebački Večernji List napravio je istraživanje među bankama i kupcima. Naplata kredita je pogoršana, pa su i uvjeti kreditiranja postroženi. Neke banke imaju maksimalne iznose rata u odnosu na plaću kojima se uvjetuje da li je jamac potreban ili ne, neke traže policu životnog osiguranja, neke određuju maksimalne iznose kredita u odnosu na vrijednost nekretnine… Svaka banka ima drugačiju politiku.
Potencijalni kupci su pak s takvim stanjem dosta razočarani i najčešće odustaju od kupovine stana. Svi se nadaju da će Vladini poticaji na tržište stanova u Hrvatskoj donijeti neke promjene koje bi mogle olakšati dolazak do kredita, ali čitava situacija nikako nije ohrabrujuća.
Hrvatsko tržište nekretnina je u velikoj krizi, a niti banke, niti Vlada ne donose nikakve konkretne mjere da se to promjeni. Naravno, Vlada je najavila poticaje, ali njihov učinak je neizvjestan i upitno je hoće li se išta značajnije promijeniti. S time se slaže većina ekonomskih analitičara. Banke također ne pomažu baš previše. Izuzetno strogi uvjeti kreditiranja dugoročno ne vode ničemu. Bez novca nema investicija, nema gradnje, nema novih radnih mjesta, a bez svega toga nema ni novog ciklusa rasta.
Ovakva situacija nije dobra za nikoga na tržištu. Hrvatske agencije za nekretnine i građevinski poduzetnici sa velikim zanimanjem i neizvjesnošću gledaju prema budućnosti.

Nove odredbe u zakonu dozvoljavaju stambenim štedionicama da se aktivnije uključe na tržište stanova u Hrvatskoj i kreditiraju građevinarstvo s iznosom koji je ograničen visinom jamstvenog kapitala. Taj iznos je trenutačno za pet najvećih štedionica oko 500 milijuna kuna. Ova brojka je itekako impresivna i njezino oslobađanje moglo bi značajno poboljšati situaciju na tržištu. Ipak, isplati li se takav posao? Da li bi novi stanovi u trenutačnim uvjetima ikada pronašli kupce?

Vodeći ljudi najvećih štedionica, koje su uglavnom već dio bankarskih grupacija, smatraju kako nema smisla da i oni obavljaju posao za koji su već zadužene njihove matične kompanije, to jest banke. To je donekle i razumljivo jer same banke već imaju dosta velikih problema s građevinarima, pa nema nikakvog smisla da se u isti problem guraju i štedionice. S druge strane, postoje i štedionice koje nisu u bankarskim grupacijama, već djeluju samostalno na tržištu. Što će oni odlučiti?

Možda je najizglednije da se okrenu svojim postojećim klijentima i krenu “popunjavati” zgrade. To bi značilo da se prvo kreće u ispitivanje kako bi se odredilo je li moguće s vlastitim klijentima dogovoriti da se proda cijela stambena zgrada, a ukoliko nije uključila bi se i druga štedionica sa svojim klijentima. Ovaj model mogao bi se eventualno pokazati uspješnim, pogotovo u većim gradovima gdje ima puno štediša.

Glavni cilj čitavih projekata bilo bi učinkovito zatvaranje investicije. Dakle, štedionice bi kreditirale štediše, koji bi platili stanove građevinarima, a ovi bi odmah vraćali kredite. Brzo i učinkovito! Naravno, najveći projekti koji bi se mogli financirati su manje stambene zgrade, a nikao neka megalomanska naselja i slično.

Unatoč tome što sve skupa interesantno zvuči, treba pričekati da vidimo što će biti s dugo očekivanim Vladinim poticajima za kupovinu već izgrađenih stanova. Jednostavno nema smisla kretati u nikakve nove revolucionarne projekte dok se ne riješi sudbina tisuća neprodanih zgrada.