Jedna od posljednjih ideja bila je da država nezaposlenim kupcima stanova olakša situaciju tako da im nekoliko mjeseci otplaćuje rate kredita, dok bi se glavnica zamrznula. Ideja je odbačena iz Vlade.

Banke su najavile manje kamate na stambene kredite i veću fleksibilnost prilikom odobravanja. Vlada je također uskočila s poticajima koji bi trebali potaknuti prodaju. Nažalost, upravo to navodi prodavatelje novogradnji da pomisle kako mogu održati nerealno visoke cijene. To nije konstruktivno, a prodavatelji koji su pokazali dobru volju što se tiče cijena nemaju nikakvih problema s prodajom. Kupci su najviše zbunjeni. Sa svih strana slušaju o olakšicama i povoljnijim uvjetima za kupnju, ali sve to nema nikakvog učinka ukoliko cijene barem malo ne padnu.

Što je s rabljenim stanovima? Situacija je šarena. Može se dobiti i dosta povoljna cijena, ali još uvijek ima prodavatelja koji se prilikom prodaje vode svakakvim “čudnim” kriterijima zbog kojih im je cijena nerealno visoka. Tako su uvjereni da žive na najboljoj lokaciji u gradu, kako su stručnjaci za nekretnine u Hrvatskoj koji znaju točno kako će se cijena kretati u budućnosti, kako namještaj vrijedi duplo više od realnog iznosa i kako su cijene na internet portalima realno mjerilo. To naprosto nije tako! Ako dobijete dobru realnu ponudu za svoj stan, tada ju prihvatite, jer tržište još jako dugo vremena neće biti krcato kupcima punih novaca kao što je bilo prije krize.

Da odmah kažemo kako stvari stoje s ovim pitanjem: Odgovora nema! Svi su podijeljeni oko ovog pitanja - ekonomisti, građevinari, agencije za nekretnine… Nitko ne nudi odgovore, postavljaju se samo nova pitanja.

Vlada je također uskočila na tržište sa svojim poticajima, ali početni zanos nestao je nakon nekih pitanja. Kome uopće služe ti poticaji? Građani neće previše profitirati, a neće ni građevinari, jer eventualna prodaja 1,000 stanova ne riješava pitanje ostalih 10,000. Čini se da će profitirati jedino bankari. Neki analitičari čak smatraju kako će Vladine mjere možda potaknuti da cijene padnu 10-15%, ali to su samo nagađanja.

Što o svemu misle oni koji imaju najbolji uvid u stanje na tržištu, a to su agencije za nekretnine u Hrvatskoj? Njihova mišljenja su najviše podijeljena. Oko polovice is smatra da će cijene padati, malo manje da će doći razdoblje dugotrajne stagnacije, a tek nešto manje od 10% da će cijene rasti. Ipak, zanimljivo je vratiti se u prethodnu nam godinu kada je gotovo dvije trećine agenata očekivalo veliki pad cijena, oko trećina je prognozirala stagnaciju, a tek nešto preko 1% je prognoziralo rast. Nešto se promjenilo u zadnjih godinu dana. Kako god bilo, jedno sa sigurnošću možemo reći, a to je da je rast cijena malo vjerojatan, barem što se tiče nadolazećih mjeseci. Što se tiče pada cijena, do njega je ustvari već i došlo, ali ne u traženim cijenama, već u ostvarenim. Osim općeg kretanja cijena, drugačije se gleda ovisno o lokaciji i vrsti nekretnine. Neke stvari jednostavno uvijek drže cijenu, pa se tako smatra da će nekretnine na Jadranu i vikendice zadržati vrijednost. Svi se isto slažu da su cijene novogradnja malo prenapuhane.

Za najam se također prognozira pad cijena, bez obzira da li se radi o kućama ili stanovima, a kod poslovnih prostora već se krenulo sa značajnim sniženjima. Osobno poznajem nekoliko malih obrtnika koji su bez ikakvog problema skinuli cijenu najma za svoje urede i prostore. Jednostavno, bolje je malo se žrtvovati nego riskirati da vas obrtnik potpuno napusti ili propadne. U ovakvim okolnostima to bi vjerojatno značilo malo dugoročnije “oslobođenje” prostora.

A do kada će trajati ova neizvjesnost? To je teško prognozirati, ali može se sa popriličnom sigurnošću reći kako bi ulazak u Europsku Uniju trebao na tržište dovesti određenu stabilnost.

Recimo da Hrvat s prosječnom plaćom želi kupiti najobičniji jednosobni stan s dnevnim boravkom za nekih 80,000€. Kako do kredita za takvu kupovinu? Dosta lako ako ste voljni ponuditi hipoteku i možete u ovakvim gospodarskim uvjetima pronaći dva jamca s natprosječnim plaćama. Zvuči dosta jednostavno? Možda imate i neku drugu nekretninu za ponuditi u hipoteku? Tada nećete morati naći jamca! Naravno, poželjno je da je plaća vašeg jamca potpuno neopterećena kreditima. Takvih je u Hrvatskoj mnogo, zar ne?
Zagrebački Večernji List napravio je istraživanje među bankama i kupcima. Naplata kredita je pogoršana, pa su i uvjeti kreditiranja postroženi. Neke banke imaju maksimalne iznose rata u odnosu na plaću kojima se uvjetuje da li je jamac potreban ili ne, neke traže policu životnog osiguranja, neke određuju maksimalne iznose kredita u odnosu na vrijednost nekretnine… Svaka banka ima drugačiju politiku.
Potencijalni kupci su pak s takvim stanjem dosta razočarani i najčešće odustaju od kupovine stana. Svi se nadaju da će Vladini poticaji na tržište stanova u Hrvatskoj donijeti neke promjene koje bi mogle olakšati dolazak do kredita, ali čitava situacija nikako nije ohrabrujuća.
Hrvatsko tržište nekretnina je u velikoj krizi, a niti banke, niti Vlada ne donose nikakve konkretne mjere da se to promjeni. Naravno, Vlada je najavila poticaje, ali njihov učinak je neizvjestan i upitno je hoće li se išta značajnije promijeniti. S time se slaže većina ekonomskih analitičara. Banke također ne pomažu baš previše. Izuzetno strogi uvjeti kreditiranja dugoročno ne vode ničemu. Bez novca nema investicija, nema gradnje, nema novih radnih mjesta, a bez svega toga nema ni novog ciklusa rasta.
Ovakva situacija nije dobra za nikoga na tržištu. Hrvatske agencije za nekretnine i građevinski poduzetnici sa velikim zanimanjem i neizvjesnošću gledaju prema budućnosti.

Nove odredbe u zakonu dozvoljavaju stambenim štedionicama da se aktivnije uključe na tržište stanova u Hrvatskoj i kreditiraju građevinarstvo s iznosom koji je ograničen visinom jamstvenog kapitala. Taj iznos je trenutačno za pet najvećih štedionica oko 500 milijuna kuna. Ova brojka je itekako impresivna i njezino oslobađanje moglo bi značajno poboljšati situaciju na tržištu. Ipak, isplati li se takav posao? Da li bi novi stanovi u trenutačnim uvjetima ikada pronašli kupce?

Vodeći ljudi najvećih štedionica, koje su uglavnom već dio bankarskih grupacija, smatraju kako nema smisla da i oni obavljaju posao za koji su već zadužene njihove matične kompanije, to jest banke. To je donekle i razumljivo jer same banke već imaju dosta velikih problema s građevinarima, pa nema nikakvog smisla da se u isti problem guraju i štedionice. S druge strane, postoje i štedionice koje nisu u bankarskim grupacijama, već djeluju samostalno na tržištu. Što će oni odlučiti?

Možda je najizglednije da se okrenu svojim postojećim klijentima i krenu “popunjavati” zgrade. To bi značilo da se prvo kreće u ispitivanje kako bi se odredilo je li moguće s vlastitim klijentima dogovoriti da se proda cijela stambena zgrada, a ukoliko nije uključila bi se i druga štedionica sa svojim klijentima. Ovaj model mogao bi se eventualno pokazati uspješnim, pogotovo u većim gradovima gdje ima puno štediša.

Glavni cilj čitavih projekata bilo bi učinkovito zatvaranje investicije. Dakle, štedionice bi kreditirale štediše, koji bi platili stanove građevinarima, a ovi bi odmah vraćali kredite. Brzo i učinkovito! Naravno, najveći projekti koji bi se mogli financirati su manje stambene zgrade, a nikao neka megalomanska naselja i slično.

Unatoč tome što sve skupa interesantno zvuči, treba pričekati da vidimo što će biti s dugo očekivanim Vladinim poticajima za kupovinu već izgrađenih stanova. Jednostavno nema smisla kretati u nikakve nove revolucionarne projekte dok se ne riješi sudbina tisuća neprodanih zgrada.