Suvlasništvo nad nekretninom je situacija u kojoj se više subjekata pojavljuju kao vlasnici jedne stvari, u ovom slučaju nekretnine. U takvim slučajevima na samom objektu ne vidi se da je “podijeljen”, ali se pravno gledano on “dijeli” na više suvlasničkih dijelova prema ukupnoj vrijednosti. To znači da niti jedan suvlasnik ne može tvrditi kako posjeduje ekskluzivna prava za upravljanje nad nekretninom, a istovremeno niti jedan ne može prisvojiti određeni dio kuće/stana, na primjer sobu, kuhinju i slično.

Vlasništvo može biti i drugačije podijeljeno, na primjer po sadržaju, što bi značilo da jedan suvlasnik može imati pravo raspolaganja, a drugi korištenja nekretnine. Suvlasništvom se stvara posebna zajednica među pojedincima, a ono može nastati pravnim poslom, odlukom vlasti ili putem određenog zakona. Način na koji će suvlasnici upravljati nekretninom dogovara se među njima suglasno ili putem glasovanja. U ovakvim situacijama često dolazi do nesuglasica, a pošto su određene akcije potrebne kako bi se nekretnina održavala, a neke izvanredne kako bi se spriječilo njeno propadanje ili izvršila prodaja, do odluke se može doći i sudskim putem. Dobra ideja da se olakša odlučivanje je da se svi suvlasnici odluče zajednički imenovati upravitelja nad nekretninom.

Svaki suvlasnik svojim dijelom može samostalno raspolagati, a to znači da ga može i prodati. U takvim slučajevima najčešće ostali suvlasnici imaju pravo prvokupa, ali to nije obveza.

Naznake oporavka Europe, pad cijena nekretnina na Jadranu i jačanje funte ponovo su probudili interes stranaca za kupovinom nekretnine u Hrvatskoj. Mnoge hrvatske agencije za nekretnine navode kako za 2010. godinu već imaju nekoliko realiziranih i najavljenih ugovora, ali ipak napominju kako su kupci i dalje više zainteresirani za jeftinije nekretnine, kao što su manje vikendice, dok luksuzne nekretnine i dalje ostaju neprodane.

Kriza je gotovo uništila tržište stanova tokom prošle godine, ali značajno je pogodila i tržište inače atraktivnih nekretnina na Jadranu. Sada pomalo kreće oporavak, a sve počinje na Sjevernom Jadranu i u Istri. Glavni razlozi tome su lagani oporavak gospodarstava i jačanje potrošnje u zemljama Zapadne Europe. Stranci su se ponovno digli na noge i vraćaju se na uvijek privlačni Jadran, ali, kao što je i napomenuto na početku, tražene su samo nekretnine koje se mogu dobiti jeftino. Neki stručnjaci tvrde da je upravo volja prodavatelja da značajno spuštaju cijene razlog ovom prividnom “oporavku” tržišta, a da će se realno stanje pokazati tek u nadolazećim mjesecima.

Inače, što se tiče preferencija kupaca, osim cijene bitna je blizina mora, a iznimno su tražene male vikendice, manji apartmani, poljoprivredna zemljišta, te maslinici i vinogradi. Ono što daje još više razloga za optimizam jest i činjenica da se sve češće javljaju veći investitori, koji su zainteresirani za nove projekte.

Ipak, neki stari problemi još su uvijek tu, makar se očekivalo da će kriza potaknuti njihovo rješavanje. U prvom redu to su katastrofalno stanje u zemljišnim knjigama, neriješeni vlasnički odnosi i niska kvaliteta nekretnina. U kombinaciji sa prenapuhanim cijenama, radi se o problemima koji odbijaju strane kupce. Stranci jednostavno znaju točno što im treba, a znaju i koliko to realno vrijedi. S druge strane, hrvatski prodavatelji često nerealno određuju cijene na temelju nekih potpuno subjektivnih faktora, o čemu je već bilo dosta riječi u nekim prijašnjim člancima. Ovakva situacija dovodi do stvaranja balona na tržištu jer je sve više nekretnina koje traže kupce, ali ih nikako ne nalaze zbog ogromnih cijena. To je neodrživo stanje kojem se, na žalost, ne nazire kraj.

Već smo u jednom članku napomenuli kako je nova Vladina mjera o poticanju kupnje sa 200 eura pozajmice potencijalna mina za tržište stanova, ali na činjenicu kako je tržište jugoistočne Europe prenapuhano upozorio je još prije nekoliko godina poznati doktor ekonomije s američkog sveučilišta Ohio, Bugarin Krasimir Petrov.
Ovaj stručnjak je to zaključio putem procjene vrijednosti nekretnina uz dva temeljna pokazatelja koji se koriste na Zapadu, a to su omjer najma i cijene nekretnine i omjer cijene prema prosječnim prihodima kućanstva.
Prvi indikator dobiva se tako da se godišnja najamnina podijeli sa kupovnom cijenom, te se tako dobije povrat investicije. U američkoj praksi normalan povrat je 10-12%. Povrat od 15-20% znači da je nekretnina vjerojatno podcijenjena, a 6-8% ili niže znači da se radi o precijenjenosti i da bi se cijeli tržišni balon mogao rasprsnuti. Ako se uzme u obzir podatak kako se u regiji zadnjih godina javljaju brojke od 3-4%, tada je sasvim jasno u kojoj se poziciji nalazimo. Prosječan kvadrat stana u Hrvatskoj stoji 1818 eura, a najamnina je ista već godinama i indikator iznosi 3,5.
Drugi indikator (omjer cijene i prihoda kućanstva) pokazuje koliko je godišnjih bruto zarada potrebno za kupnju nekretnine. Ako je potrebna jedna, radi se o podcijenjenoj nekretnini, dvije pokazuju normalnu cijenu, a tri upućuju na precijenjenost. U Hrvatskoj je prosječna bruto plaća 1070 eura, a ako pod kućanstvom smatramo da rade dvije osobe, za stan od 65 kvadrata uz ranije napomenutu cijenu od 1818 eura treba izdvojiti 118.170 eura. To znači da za takav stan treba raditi pet godina, a pošto već tri godine znače precijenjenost, zaključak o cijenama u Hrvatskoj nameće se sam. Po Petrovu i njegovim formulama, cijena kvadrata stana u Hrvatskoj trebala bi biti otprilike 600 eura.

Dosta se pitanja javilo od Vladine najave o poticanju kupnje stanova pozajmicom od 200 eura po kvadratnom metru. Radi se samo o prosječnom iznosu pozajmice, a svaki pojedini iznos na kraju će ovisiti o veličini stana, dok će maksimalna cijena kvadrata za koju se posuđuje iznositi 1600 eura. Na taj se način želi potaknuti snižavanje cijena, koje su po mišljenju nekih stručnjaka nerealno visoke. Najveći iznos davao bi se za cijenu od 1200 eura, čak 300 eura, dok bi se za 1500 eura davalo samo 100 eura. Rok posudbe je 20 godina, a kamate bi trebale biti u okviru već postojećih POS programa, što je 4-5 posto, iako se traže načini kako bi se taj iznos još više snizio. Osim što se na ovaj način želi potaknuti trgovina stanovima, cilj je i oživiti građevinarstvo i zaustaviti otkaze. Mnogo je argumenata koji idu u prilog Vladinom planu, ali i onih koji govore kako se radi o neučinkovitoj i privremenoj mjeri. Svi se uglavnom slažu kako će se u početku prodati određeni broj stanova, ali isto tako tvrde da je za značajniji pomak potrebna puno odlučnija akcija, pogotovo što se tiče velikih davanja prema državi i lokalnoj samoupravi, od kojih je najveći problem komunalni doprinos. Problem je i što ova mjera favorizira manje investitore koji su stanove gradili na jeftinijim lokacijama, to jest zemljište kupili po beznačajnoj cijeni, pa im je sada puno manji problem spustiti cijene. Kako god bilo, činjenica je da je najava ovih mjera za sada samo još više umrtvila tržište nekretnina u Hrvatskoj, jer se svi nadaju pozajmici i odgađaju kupovinu stana. To ne pogoduje ni trgovcima nekretninama ni građevinarima, koji bi se možda odlučili za nove investicije za što je sada najpovoljniji trenutak zbog sniženja cijena zemljišta i građevinskih materijala. U svakom slučaju, vrijednost neprodanih stanova u Hrvatskoj procjenjuje se na 8 milijardi kuna, a to je iznos koji bi mnogo pridonio oporavku cjelokupnog gospodarstva.