Kriza na tržištu nekretnina koja je zadesila Hrvatsku ipak može donijeti i nešto dobro.
Sve agencije sada moraju imati radnu licencu i njihov rad mora biti u skladu sa zakonom. Samo četvrtina agencija za nekretnine je uskladila poslovanje s novim Zakonom prije 27. travnja kada je stupio na snagu. Nakon isteka 18 mjeseci roka za osposobljavanje, uvjete je pak steklo i u registar upisano 298 posrednika, te u imenik 554 agenta. Agencija za nekretnine u Hrvatskoj mora sada imati minimalno jednog zaposlenika s položenim stručnim ispitom, mora poslovati u prostoru odvojenom od stambenog s najmanje dvije sobe te mora imati ugovor o osiguranju od odgovornosti. Iako nije riječ o prestrogim uvjetima, bilo je za očekivati da ih mnoge hrvatske agencije za nekretnine neće moći ispuniti. Većina “agencija” koje su poslovale na tržištu zadnjih nekoliko godina predstavljale su ustvari nelojalnu konkurenciju jer nisu posjedovale gotovo nikakva obilježja pravih firmi, već su ih ljudi vodili iz podruma ili kuhinje, a država je takvo stanje tolerirala u strahu da negativno ne utječe na tržište nekretnina. Danas su tako korisnicima usluga pri kupoprodaji nekretnine registar i imenik važni kao izravan izvor u kojemu mogu provjeriti radi li se o legalnom ili posredovanju na crno. Procjenjuje se da licencu trenutno ima tek četvrtina agencija koje posluju na tržištu.
Banke su također prilagodile svoje poslovanje novim uvjetima, pa tako raznim akcijama i pogodnostima pri davanju kredita pokušavaju aktivno pridonijeti poboljšanju situacije na tržištu.
Značajno narastao i udio internet poslovanja. Kvalitetan internet marketing putem blogova i službenih web stranica dobar je način da se privuče kupce koji znaju što žele. Budućnost oglašavanja nekretnina svakako je u novim tehnologijama.
Unatoč svim nedaćama koje je donijela, kriza će ipak uvesti i malo reda na kaotično tržište nekretnina u Hrvatskoj, što će u konačnici pogodovati i prodavateljima i kupcima.

Trenutačna zabrinjavajuća situacija na tržištu nekretnina većim djelom uvjetovana je strahom. Slabljenje tržišta događa se zbog imaginarnih, a ne realnih razloga, jer iako je strah od krize velik, kupcima je kvaliteta uz financijske uvjete ključna i velik dio njih u ovom bi trenutku čak i kupio stan zadovoljavajuće kvalitete.
Kvalitetna nekretnina mora zadovoljavati uvjete kao što su dobra lokacija, što znači blizinu škole, vrtića, ambulante, dobra prometna povezanost, ugodan ambijent i kvalitetan život u stanu, uređene zelene površine oko zgrade… Kvalitetni stanovi koji zadovoljavaju spomenute kriterije i nalaze se na atraktivnim lokacijama uglavnom su već dostigli svoje najniže cijene i nerealno je očekivati da će prodavatelji ići niže. Najbolja akcija bila bi kupnja ovakvog stana, uz barem donekle povoljne uvjete naravno, a sve suprotno moglo bi rezultirati lošim krajem u slučaju povećanja cijene u narednim mjesecima.

Za uzimanje bankarskog kredita nekretninu nekad treba prenijeti u vlasništvo banke radi osiguranja - postupak poznat pod nazivom fiducija. O čemu se ustvari radi?

U Hrvatskoj se praksi najčešće primjenjuje javnobilježničko osiguranje prijenosom vlasništva regulirano Ovršnim zakonom. Javnobilježničkim aktom, solemniziranom izjavom ili sudskim zapisnikom sklopa se pravni sporazum o tome da jedna strana radi osiguranja tražbine druge strane prenese na tu drugu stranu vlasništvo. Ako dužnik namiri potraživanje, onda je vjerovnik dužan vratiti vlasništvo. Ako se vjerovniku ne namiri dug, onda vjerovnik može prodati stečenu imovinu putem javnog bilježnika ili zatražiti od vlasnika da ga obavijesti zahtijeva li da se predmet osiguranja unovči preko javnog bilježnika. Ako se vlasnik ne odazove ili javni bilježnik ne uspije izvršiti prodaju, onda se smatra da je vjerovnik punopravni vlasnik predmeta osiguranja za cijenu koja odgovara iznosu osigurane tražbine s kamatama i troškovima te poreza. Kad javni bilježnik vrši prodaju na zahtjev vjerovnika, to se čini javnom dražbom. Kod fiducije regulirane Ovršnim zakonom na prijenos vlasništva radi osiguranja i na vraćanje vlasništva ne plaća se nikakav porez ili bilo koje drugo davanje koje bi se inače plaćalo.

Ipak, fiducija nije regulirana samo Ovršnim zakonom nego i zakonom koji regulira vlasničko-pravne odnose. Prema tom zakonu nije nužno da ugovor o prijenosu vlasništva bude u formi sudskog zapisnika, javnobilježničkog akta ili solemnizirane isprave. Dovoljno je da na ugovoru osoba koja prenosi nekretninu radi osiguranja ovjeri svoj potpis na ugovoru pa se temeljem takvog ugovora u zemljišnoj knjizi može izvršiti prijenos vlasništva. Iako je ovaj oblik na prvi pogled jeftiniji, ipak može biti vrlo nepovoljnan, jer ako izostane forma javnobilježničkog akta ili solemnizacija, onda se može smatrati da se ne radi o poslu reguliranom Ovršnim zakonom i da se na njega ne primijenjuje oslobođenje od plaćanja svih poreza i davanja kod prijenosa vlasništva radi osiguranja.

Da bi prijenos vlasništva radi osiguranja bio oslobođen plaćanja poreza, bitno je da forma ugovora bude onakva kakva je propisana Ovršnim zakonom. Kako se radi osiguranja najčešće prenosi vlasništvo nekoj komercijalnoj banci, izvjesno je i da će banka zahtijevati sastavljanje ugovora u formi javnobilježničkog akta ili solemnizirane privatne isprave.

Oslobođenje od plaćanja poreza odnosi se na prijenos vlasništva radi osiguranja i na vraćanje vlasništva nakon što dužnik namiri dug. Ako bi pak došlo do prodaje nekretnine radi namirenja potraživanja ili do stjecanja punopravnog vlasništva na ime duga, onda se više ne radi o prijenosu vlasništva radi osiguranja, nego o stjecanju vlasništva. Tada je novi vlasnik nekretnine dužan platiti porez na promet nekretnina.

Hrvatske agencije za nekretnine nedavno su sudjelovale u jednom istraživanju koje je pokazalo da su razlike između traženih i postignutih cijena oko 15%. Ovaj podatak saznao se iz kontakta s prodavateljima i investitorima, a smatra se da njihovo poslovanje ne bi bilo ugroženo ni ako se stanovi prodaju po 20% nižoj cijeni.
Većina agencija smatra da su cijene previsoke i slažu se s velikim brojem kupaca koji smatraju da se cijene određuju nerealno i neopravdano visoko. Može se uočiti i da jaz između traženih i ostvarenih cijena u zadnje dvije godine stalno raste, ali nerealno je očekivati da će do jeseni cijene još puno pasti jer prostora za daljnja sniženja jednostavno nema, a nekretnine koje imaju određenu kvalitetu vjerojatno uopće neće gubiti cijenu. Ukoliko je netko odabrao nekretninu za sebe, onda ju treba kupiti sada, pogotovo ako se radi o onome što kupac zaista želi. Problem vjerojatno leži i u činjenici da se cijene formiraju prema onima koje su objavljene na internetu, a to su samo tražene cijene, koje često nemaju nikakve veze sa stvarnim stanjem na tržištu.
Do daljnjeg sniženja cijena može doći još kod prodavatelja koji do sada uopće nisu snižavali cijene, ali valja imati na umu i da su cijene stana povezane s cijenama zemljišta na kojima su izgrađeni, što značajno ograničava bilo kakvo značajnije sniženje. Oni koji čekaju da se ostvare nerealne prognoze pada cijena od 30-40% s početka godine jednostavno će se razočarati jer do toga sigurno neće doći. Te prognoze dolazile su uglavnom iz neozbiljnih izvora. Još jedan apsurd je i u činjenici da su cijene starih stanova prslične cijenama novih, što nema lohike, pa bi se tu moglo očekivati određene korekcije. Postoje i neke metode kojima bi država i banke mogli utjecati na stanje na tržištu, a prvenstveno se to odnosi na poreznu politiku i politiku kamatnih stopa.